Comprare un immobile in Italia da cittadino brasiliano

Acquisto di abitazioni e altri immobili urbani

Il cittadino brasiliano può, ricorrendone i presupposti sopra indicati, acquistare in Italia una casa destinata ad abitazione principale o secondaria, un appartamento, una villa, un locale commerciale, un ufficio, un box o altra unità immobiliare urbana.

L’acquisto resta soggetto alle ordinarie regole italiane applicabili alla compravendita immobiliare.

Il Notaio verifica, tra l’altro, la titolarità e la provenienza dell’immobile, la continuità delle trascrizioni, l’esistenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami, la documentazione catastale e urbanistica richiesta dalla legge, il trattamento fiscale dell’operazione, l’identificazione delle parti e il rispetto della normativa antiriciclaggio.

Terreni agricoli e immobili rurali

Particolare attenzione deve essere riservata all’acquisto di terreni agricoli e di immobili effettivamente qualificabili come rurali.

La disciplina brasiliana, contenuta principalmente nella Lei n. 5.709/1971 e nel Decreto n. 74.965/1974, assoggetta l’acquisto di immobili rurali da parte degli stranieri a un regime specifico.

Per la persona fisica straniera, il sistema ordinario presuppone la residenza in Brasile. La prima acquisizione di un immobile rurale di superficie non superiore a tre Módulos de Exploração Indefinida (MEI), situato fuori dalle aree soggette a particolari vincoli di frontiera o sicurezza, può essere effettuata senza preventiva autorizzazione dell’INCRA, ferme le altre condizioni previste dalla legge.

Per superfici superiori a tre MEI e fino al limite ordinario di cinquanta MEI è richiesta l’autorizzazione dell’INCRA. Quando la superficie supera venti MEI deve inoltre essere presentato il relativo progetto di sfruttamento. Il valore del MEI non corrisponde a un numero uniforme di ettari, ma varia a seconda della zona nella quale è situato l’immobile.

La legislazione brasiliana prevede inoltre limiti alla concentrazione di proprietà rurali straniere all’interno del singolo Comune e ulteriori controlli per gli immobili situati nelle zone di frontiera o nelle aree rilevanti per la sicurezza nazionale.

Lo straniero che non sia residente in Brasile non può pertanto essere considerato, secondo il regime ordinario, nella stessa posizione dello straniero residente. La normativa contempla una disciplina particolare per chi intenda trasferirsi in Brasile, consentendo in determinate condizioni la conclusione di un contratto preliminare collegato al successivo stabilimento del domicilio nel Paese.

Queste limitazioni non comportano automaticamente l’impossibilità per un cittadino brasiliano di acquistare in Italia qualsiasi bene che presenti caratteristiche agricole o rurali. Ai fini della reciprocità occorre effettuare una comparazione concreta, considerando la natura e la consistenza del bene italiano, la posizione personale dell’acquirente e le condizioni alle quali un cittadino italiano potrebbe realizzare in Brasile l’operazione corrispondente.

La mera collocazione di un immobile in zona rurale, la qualificazione catastale di un fabbricato come rurale o la presenza di una modesta area di terreno pertinenziale non consentono, da sole, di equiparare l’operazione all’acquisto di un immobile rurale soggetto alla disciplina brasiliana.

Quando la compravendita comprende veri e propri terreni agricoli o immobili rurali di autonoma rilevanza, la sussistenza della reciprocità deve quindi essere verificata specificamente dal Notaio prima della stipula.

Società brasiliane

Le società costituite secondo il diritto brasiliano possono compiere operazioni immobiliari e societarie in Italia quando ricorrano i presupposti di capacità e, ove richiesta, di reciprocità.

Il Notaio verifica l’esistenza della società, la legge che la disciplina, lo statuto o l’atto costitutivo, i poteri degli organi e dei rappresentanti che intervengono nell’operazione e, secondo la normativa applicabile, l’identificazione del titolare effettivo e gli ulteriori adempimenti antiriciclaggio.

Quando una società brasiliana intenda acquistare terreni agricoli o immobili rurali, è necessaria una verifica specifica anche sotto il profilo della reciprocità, poiché la disciplina brasiliana applicabile alle persone giuridiche straniere prevede condizioni e autorizzazioni proprie.

Il regime patrimoniale dei coniugi

Quando al regime patrimoniale dei coniugi è applicabile la legge brasiliana, il regime ordinario, in assenza di una valida convenzione matrimoniale e salvo le ipotesi nelle quali la legge impone un diverso regime, è la comunhão parcial de bens.

In tale regime entrano normalmente nella comunione i beni acquistati a titolo oneroso durante il matrimonio, anche quando l’acquisto sia effettuato formalmente da uno solo dei coniugi. Rimangono invece personali, tra gli altri, i beni posseduti prima del matrimonio e quelli successivamente ricevuti per successione o donazione, salve le ulteriori regole previste dal diritto brasiliano.

La comunhão parcial de bens presenta alcuni punti di somiglianza con la comunione legale italiana, ma i due regimi non sono giuridicamente identici e non possono essere automaticamente equiparati.

Nei matrimoni caratterizzati da elementi internazionali deve inoltre essere preliminarmente individuata la legge effettivamente applicabile al regime patrimoniale. Nei casi rientranti nel Regolamento (UE) 2016/1103 assumono rilievo l’eventuale scelta di legge effettuata dai coniugi e, in mancanza, i criteri previsti dal Regolamento, a partire dalla prima residenza abituale comune dopo il matrimonio.

La situazione concreta deve quindi essere ricostruita dal Notaio sulla base della data e del luogo del matrimonio, delle cittadinanze, delle residenze abituali e dell’eventuale esistenza di convenzioni matrimoniali.

Procure rilasciate in Brasile

Le procure formate in Brasile possono essere utilizzate per il compimento di atti notarili in Italia quando rispettino i requisiti formali e sostanziali richiesti per l’atto al quale sono destinate.

Il Notaio verifica l’identità del conferente, l’autorità che ha formato o autenticato il documento, la validità formale della procura, la sufficienza e la specificità dei poteri attribuiti al procuratore e la compatibilità del documento con l’operazione da stipulare.

Quando necessario, la procura deve essere munita di Apostille e accompagnata da una traduzione in lingua italiana idonea al suo utilizzo.

Apostille e documenti provenienti dal Brasile

Il Brasile aderisce alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sull’Apostille, in vigore nei suoi confronti dal 14 agosto 2016.

I documenti pubblici brasiliani rientranti nell’ambito della Convenzione e destinati ad essere utilizzati in Italia possono pertanto essere muniti di Apostille in luogo della legalizzazione diplomatica o consolare, quando tale formalità sia richiesta.

L’Apostille riguarda l’autenticità formale del documento pubblico e non sostituisce la verifica, da parte del Notaio italiano, della sua idoneità e dei suoi effetti ai fini dell’operazione da compiere.

Traduzione dei documenti

I documenti redatti in portoghese e destinati ad essere utilizzati nell’ambito di un atto notarile italiano devono essere accompagnati, quando necessario, da una traduzione in lingua italiana conforme alle modalità richieste per il loro concreto utilizzo.

Il Notaio individua preventivamente i documenti necessari e verifica la corrispondenza dei dati anagrafici, la terminologia giuridica utilizzata e l’idoneità della traduzione rispetto all’atto da stipulare.

Aspetti fiscali

La cittadinanza brasiliana non determina, di per sé, un particolare regime fiscale per l’acquisto di immobili in Italia.

Si applicano le ordinarie disposizioni tributarie italiane, tenendo conto della natura dell’immobile, delle caratteristiche dell’operazione, della posizione del venditore e dell’acquirente e delle eventuali agevolazioni previste dalla legge quando ne ricorrono tutti i presupposti.

Conclusioni

Il cittadino brasiliano può in linea generale acquistare immobili in Italia. Quando sia regolarmente soggiornante in Italia con uno dei titoli che comportano l’equiparazione prevista dalla disciplina sull’immigrazione, la verifica della condizione di reciprocità non è richiesta.

Negli altri casi, per gli immobili urbani la possibilità di acquisto è generalmente riconosciuta, mentre per terreni agricoli e immobili effettivamente rurali è necessaria una verifica specifica, poiché il diritto brasiliano assoggetta l’acquisto di tali beni da parte degli stranieri a requisiti di residenza, limiti dimensionali e, in determinate ipotesi, autorizzazioni amministrative.

La qualificazione dell’immobile, la posizione personale dell’acquirente, l’eventuale regime patrimoniale coniugale, le procure e la documentazione proveniente dal Brasile devono essere esaminati nel loro insieme.

La valutazione definitiva della possibilità di procedere all’acquisto compete sempre al Notaio sulla base della concreta operazione e della normativa applicabile al momento della stipula.