Donazione di un immobile: come trasferire il patrimonio e tutelare la famiglia

La donazione consente di trasferire gratuitamente beni o diritti durante la vita del donante. Può essere utilizzata per attribuire una casa a un figlio, sostenere economicamente un familiare, anticipare il passaggio generazionale di un'azienda o organizzare in modo più ampio la futura trasmissione del patrimonio.

Donare, tuttavia, non significa soltanto anticipare ciò che altrimenti sarebbe ricevuto per successione. La donazione produce immediatamente effetti giuridici e patrimoniali, può incidere sui diritti dei futuri legittimari, deve essere coordinata con le liberalità già effettuate e, salvo le ipotesi previste dalla legge, non può essere unilateralmente eliminata quando il donante cambi successivamente intenzione.

La scelta tra donare durante la vita e conservare i beni fino alla successione deve quindi essere compiuta considerando la situazione familiare, la natura e il valore del patrimonio, le esigenze economiche future del donante, la posizione degli altri successibili, la fiscalità e le conseguenze che l'atto potrà produrre nel tempo.

Che cos'è la donazione

Ai sensi dell'art. 769 c.c., la donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l'altra disponendo a suo favore di un proprio diritto oppure assumendo verso di essa un'obbligazione.

Sono quindi necessari l'arricchimento del donatario, il corrispondente depauperamento del donante e l'intenzione di realizzare gratuitamente tale attribuzione.

La donazione è un contratto: richiede l'accettazione del donatario, che può essere contenuta nello stesso atto oppure in un atto pubblico successivo. In quest'ultimo caso la donazione si perfeziona quando l'accettazione viene notificata al donante.

La causa liberale deve essere distinta da altre operazioni gratuite. Non ogni attribuzione priva di corrispettivo costituisce tecnicamente una donazione; possono ricorrere l'adempimento di un'obbligazione naturale, una liberalità indiretta, un atto gratuito sorretto da un diverso interesse oppure un trasferimento compiuto in esecuzione di un accordo familiare avente altra causa.

La forma dell'atto pubblico

La donazione deve essere stipulata per atto pubblico alla presenza di due testimoni, a pena di nullità, salvo il caso della donazione di modico valore avente a oggetto beni mobili.

La forma solenne tutela il donante, richiamandone l'attenzione sul definitivo impoverimento derivante dall'atto; garantisce inoltre la corretta identificazione delle parti, la verifica della capacità, la chiarezza delle disposizioni e il controllo di legalità affidato al Notaio.

Quando vengono donati beni mobili, l'atto deve contenere la loro specificazione e l'indicazione del valore, secondo quanto previsto dall'art. 782 c.c.

La capacità di donare

Può donare chi possiede la piena capacità di disporre dei propri beni.

La donazione è un atto personale. I genitori e il tutore non possono donare i beni del minore o dell'interdetto, neppure con autorizzazione giudiziale, salvo le liberalità d'uso ammesse dall'ordinamento.

Il mandato a donare deve rispettare i limiti dell'art. 778 c.c.: è nullo il mandato con il quale si attribuisca ad altri la facoltà di individuare liberamente il donatario o l'oggetto della donazione. Il donante può invece affidare a un terzo la scelta entro categorie o limiti da lui stesso determinati nei casi consentiti dalla legge.

La capacità e la libertà della volontà devono essere valutate con particolare attenzione quando il donante sia anziano, malato, dipendente materialmente dal beneficiario oppure sottoposto ad amministrazione di sostegno. L'esistenza della misura di protezione non comporta automaticamente l'incapacità di donare: occorre verificare il decreto di nomina e la concreta capacità della persona rispetto allo specifico atto.

I beni futuri non possono essere donati

La donazione può comprendere soltanto beni presenti nel patrimonio del donante.

Ai sensi dell'art. 771 c.c., la donazione di beni futuri è nulla rispetto a tali beni, salvo la particolare disciplina dei frutti non ancora separati.

Non è quindi possibile donare oggi un bene che si prevede di acquistare successivamente, un'eredità non ancora aperta o un diritto che non sia ancora entrato nel patrimonio del disponente. La donazione di un bene altrui è a sua volta incompatibile con l'attuale appartenenza richiesta dalla disciplina dell'atto e deve essere distinta dall'assunzione di un'obbligazione di procurarne successivamente l'acquisto, la cui validità richiede una specifica valutazione.

Perché scegliere la donazione

La donazione può consentire di anticipare il trasferimento di un immobile ai figli, sostenere l'acquisto della loro abitazione, attribuire somme di denaro, trasferire un'azienda o una partecipazione societaria, assicurare risorse a una persona fragile oppure riequilibrare preventivamente il patrimonio familiare.

Il trasferimento immediato permette al donatario di utilizzare il bene senza attendere l'apertura della successione. Può inoltre favorire il ricambio generazionale dell'impresa e ridurre la futura comunione ereditaria, purché l'intera operazione sia coerente con la composizione del patrimonio e con i diritti degli altri familiari.

La donazione non deve essere però utilizzata automaticamente come sostituto del testamento. Il testamento rimane revocabile fino alla morte e non priva immediatamente il disponente dei beni; la donazione produce invece un trasferimento attuale e, di regola, definitivo.

Donazione o successione

La scelta dipende innanzitutto dalle esigenze del donante.

Chi dona perde il diritto trasferito, salvo quanto eventualmente conservato mediante una riserva di usufrutto, una condizione di riversibilità o altre clausole consentite. Deve quindi verificare di disporre ancora di risorse sufficienti per le proprie necessità future, comprese quelle abitative, sanitarie e assistenziali.

Devono inoltre essere considerate la possibile evoluzione dei rapporti familiari, la presenza di altri legittimari, il valore delle precedenti liberalità, la divisibilità del patrimonio, il trattamento fiscale e la futura destinazione dei beni.

In alcuni casi può essere più appropriato conservare la proprietà e predisporre un testamento; in altri la donazione consente di realizzare immediatamente un progetto familiare o imprenditoriale. Possono anche essere utilizzati strumenti diversi, come la vendita, la rendita vitalizia, il contratto di mantenimento, il patto di famiglia o la costituzione di specifici diritti reali, quando la causa concretamente perseguita non sia esclusivamente liberale.

Il ruolo del Notaio

Il Notaio ricostruisce le finalità del donante, verifica la titolarità e la disponibilità dei beni, esamina la situazione familiare, individua i legittimari potenziali e illustra le conseguenze civili e fiscali dell'operazione.

La consulenza deve considerare anche le donazioni già effettuate, gli eventuali testamenti, il regime patrimoniale della famiglia, la provenienza delle somme, la presenza di aziende o partecipazioni e le esigenze future del disponente.

Il Notaio non si limita quindi a ricevere l'atto, ma confronta gli strumenti utilizzabili e costruisce le clausole necessarie affinché il trasferimento corrisponda effettivamente all'interesse perseguito.

Cosa si può donare

Possono essere donati immobili, terreni, somme di denaro, crediti, aziende, rami d'azienda, azioni, quote sociali, beni mobili, opere d'arte, diritti reali e altri rapporti patrimoniali trasferibili.

La natura del bene incide sulla forma, sui controlli, sulla pubblicità, sulle conseguenze fiscali e sulle clausole utilizzabili.

La donazione di un immobile richiede verifiche catastali, urbanistico-edilizie e ipotecarie; quella di partecipazioni deve essere coordinata con la disciplina della società; il trasferimento di un'azienda coinvolge anche debiti, contratti, rapporti di lavoro e continuità dell'attività; la donazione di denaro richiede di distinguere la donazione diretta dalla liberalità indiretta e dalla donazione manuale di modico valore.

La donazione di immobili

La donazione immobiliare può avere a oggetto la piena proprietà, la nuda proprietà, l'usufrutto, una quota indivisa oppure altri diritti reali.

Prima della stipula il Notaio verifica il titolo di provenienza, la continuità delle trascrizioni, la presenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli, la situazione catastale e gli elementi urbanistico-edilizi richiesti dalla legge.

Il donante deve valutare se intenda trasferire immediatamente ogni utilità oppure conservare il godimento del bene. Deve inoltre considerare gli effetti dell'atto sulla futura successione e sulle quote riservate agli altri legittimari.

La provenienza donativa non impedisce la successiva vendita o l'iscrizione di un'ipoteca. La riforma entrata in vigore nel dicembre 2025 ha profondamente modificato la tutela dei terzi acquirenti e dei creditori ipotecari, rendendo in via generale più sicura la circolazione dei beni donati. Restano tuttavia necessari il controllo della data della donazione, della data di apertura della successione e dell'eventuale applicazione della disciplina transitoria.

La donazione con riserva di usufrutto

Il donante può trasferire la nuda proprietà e riservare a sé l'usufrutto.

L'usufruttuario conserva il diritto di utilizzare il bene e di percepirne i frutti, nel rispetto della sua destinazione economica. Nel caso di un'abitazione può continuare a occuparla o concederla in locazione; nel caso di un immobile produttivo può percepirne i redditi.

Alla morte dell'usufruttuario, oppure alla diversa scadenza prevista, l'usufrutto si estingue e la piena proprietà si consolida in capo al nudo proprietario senza un nuovo trasferimento.

La riserva può essere prevista anche a favore del donante e, dopo di lui, di un'altra persona, purché nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 796 c.c.

La riserva di usufrutto protegge il godimento del bene, ma non attribuisce al donante il potere di venderne da solo la piena proprietà. Per disporre dell'intero diritto occorre il consenso del nudo proprietario, salvo che siano state previste ulteriori facoltà conformi alla legge.

La donazione con riserva del diritto di abitazione

Il donante può riservarsi il diritto di abitazione sull'immobile donato anziché l'usufrutto.

Il diritto di abitazione attribuisce la facoltà di abitare personalmente l'immobile con la propria famiglia nei limiti dei bisogni abitativi previsti dalla legge, ma non consente di concederlo in locazione né di percepirne i canoni. Si tratta quindi di un diritto più limitato rispetto all'usufrutto.

Questa soluzione risulta frequentemente adeguata quando l'interesse del donante consiste esclusivamente nel continuare a vivere nell'abitazione, senza conservare anche la possibilità di trarne un'utilità economica. Alla cessazione del diritto di abitazione, il donatario acquista automaticamente la piena disponibilità del bene senza ulteriori trasferimenti.

La riserva della facoltà di disporre

L'art. 790 c.c. consente al donante di riservarsi la facoltà di disporre di qualche oggetto compreso nella donazione oppure di una determinata somma sui beni donati.

La riserva deve riguardare beni individuati o una somma determinata e non può svuotare indiscriminatamente la donazione del suo contenuto. Essa attribuisce al donante un potere personale, che non si trasmette agli eredi.

Se il donante esercita la facoltà, il bene o la somma vengono sottratti agli effetti definitivi della donazione secondo quanto stabilito nell'atto. Se non la esercita durante la vita, il potere si estingue e il donatario conserva definitivamente quanto ricevuto.

La riserva della facoltà di disporre non costituisce una revocazione della donazione. È una clausola prevista sin dall'origine che delimita l'attribuzione e deve essere formulata con precisione, individuandone oggetto, modalità ed effetti.

La clausola di riversibilità

Diversa è la donazione con riversibilità, disciplinata dall'art. 791 c.c.

Il donante può prevedere che i beni ritornino a lui se il donatario muore prima del donante oppure, quando espressamente stabilito, se premuoiono anche il donatario e i suoi discendenti.

La riversibilità può essere prevista soltanto a favore del donante. Non può essere utilizzata per far ritornare il bene agli eredi del donante o trasferirlo a un terzo.

Al verificarsi dell'evento stabilito, la donazione si risolve e il bene ritorna nel patrimonio del donante, libero dai pesi e dalle ipoteche costituiti dal donatario nei limiti e con gli effetti previsti dalla legge.

Anche la riversibilità non rappresenta una revoca successiva: costituisce una condizione risolutiva inserita nell'atto fin dal momento della donazione.

La donazione modale

La donazione può essere gravata da un onere, detto anche modus.

Il donatario può essere obbligato, ad esempio, ad assistere il donante, sostenere determinate spese, consentire l'uso di un immobile a una persona oppure destinare somme a una specifica finalità.

Il donatario è tenuto all'adempimento nei limiti del valore della cosa donata. L'esecuzione dell'onere può essere richiesta dal donante o da qualsiasi interessato; la risoluzione della donazione per inadempimento è possibile soltanto quando sia stata espressamente prevista nell'atto.

Quando l'obiettivo principale consiste nell'assicurare assistenza continuativa al disponente, deve essere verificato se la donazione modale sia realmente adeguata o se sia preferibile un contratto di mantenimento, caratterizzato da una diversa causa e da differenti conseguenze.

La donazione di denaro

La donazione diretta di una somma non modica richiede l'atto pubblico e la presenza di due testimoni.

Il semplice bonifico non sostituisce la forma solenne quando l'operazione costituisce una donazione diretta non di modico valore. La causale bancaria può documentare il trasferimento, ma non sana la mancanza dell'atto richiesto a pena di nullità.

La modicità deve essere valutata in rapporto al valore del bene e alle condizioni economiche del donante. Non esiste una soglia fissa valida per tutti: una somma può essere modica per un determinato patrimonio e non esserlo per un altro.

La donazione di modico valore avente a oggetto un bene mobile è valida anche senza atto pubblico, purché vi sia stata la consegna.

Le liberalità indirette

La liberalità indiretta realizza l'arricchimento attraverso un negozio diverso dalla donazione formale.

Un esempio ricorrente è il pagamento, da parte di un genitore, del prezzo dell'immobile acquistato dal figlio. Possono costituire liberalità indirette anche l'intestazione di un bene acquistato con denaro altrui, la rinuncia gratuita a un credito o altri atti che producano indirettamente un vantaggio patrimoniale.

Non ogni pagamento compiuto da un familiare costituisce automaticamente una liberalità indiretta. Devono essere ricostruiti la provenienza delle somme, l'intento delle parti, il rapporto tra il pagamento e l'acquisto e l'eventuale esistenza di un obbligo restitutorio.

Le liberalità risultanti da atti soggetti a registrazione seguono la disciplina fiscale prevista dal D.Lgs. 346/1990, come modificato dal D.Lgs. 139/2024; la riforma tributaria è stata illustrata dall'Agenzia delle Entrate nella circolare del 16 aprile 2025.

Anche le liberalità indirette devono essere considerate nella futura successione ai fini della tutela dei legittimari e, quando ne ricorrano i presupposti, della collazione.

Donazioni tra genitori e figli

La donazione ai figli è frequentemente utilizzata per trasferire una casa, fornire il denaro per acquistarla, attribuire un'azienda o anticipare una parte del patrimonio familiare.

L'atto deve chiarire se l'attribuzione debba essere imputata alla futura quota ereditaria del figlio e se il donante intenda dispensarlo dalla collazione. La dispensa opera soltanto nei limiti della quota disponibile e non può pregiudicare la quota riservata agli altri legittimari.

Quando i figli ricevono beni di natura o valore differente, è opportuno ricostruire l'intero progetto familiare, evitando di considerare separatamente ogni singola donazione.

La parità economica tra i figli non è imposta durante la vita del genitore; restano però ferme la collazione, la tutela della legittima e le eventuali azioni esercitabili dopo l'apertura della successione.

Donazioni tra coniugi, uniti civilmente e conviventi

I coniugi possono donarsi reciprocamente beni e diritti. La donazione deve essere coordinata con il regime patrimoniale della famiglia e con la titolarità effettiva dei beni.

La separazione personale non determina automaticamente la revoca delle donazioni compiute tra coniugi. Il divorzio non elimina di per sé gli effetti delle donazioni già perfezionate; restano applicabili le cause di revocazione previste dalla legge e le clausole contenute nell'atto.

La disciplina delle donazioni si applica anche agli atti tra parti dell'unione civile secondo il quadro normativo vigente.

Il convivente può ricevere donazioni, ma non è legittimario e non è erede legittimo. La donazione può quindi costituire uno strumento di tutela, fermo il rispetto delle quote riservate ai legittimari del donante.

Donazione di aziende e partecipazioni

La donazione può essere utilizzata per anticipare il passaggio generazionale di un'impresa.

Il trasferimento deve essere coordinato con la disciplina dell'azienda, dei contratti, dei debiti, dei rapporti di lavoro e delle eventuali autorizzazioni. Per le partecipazioni societarie devono essere verificati lo statuto, le clausole di prelazione o gradimento, la governance e gli effetti sul controllo.

L'art. 3, comma 4-ter, D.Lgs. 346/1990 prevede, in presenza di requisiti rigorosi, l'esenzione dall'imposta sulle successioni e donazioni per determinati trasferimenti di aziende, rami d'azienda, quote sociali e azioni a favore del coniuge e dei discendenti.

Dopo le modifiche introdotte dal D.Lgs. 139/2024, la disciplina distingue gli impegni richiesti in relazione alla prosecuzione dell'attività d'impresa, al mantenimento del controllo o alla titolarità delle partecipazioni. Il mancato rispetto degli impegni nel periodo previsto determina la decadenza dal beneficio, con applicazione dell'imposta, degli interessi e delle sanzioni.

La donazione deve essere confrontata anche con il patto di famiglia, che consente il trasferimento dell'azienda o delle partecipazioni nel rispetto della particolare disciplina degli artt. 768-bis e seguenti c.c. La risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 12 del 14 febbraio 2025 ha esaminato il trattamento tributario delle attribuzioni effettuate nel patto di famiglia.

Il trattamento fiscale della donazione

L'imposta sulle donazioni è applicata al valore dei beni e dei diritti trasferiti, al netto degli oneri deducibili, secondo il rapporto tra donante e donatario.

Per il coniuge e i parenti in linea retta si applica l'aliquota del 4 per cento sul valore eccedente la franchigia di un milione di euro per ciascun beneficiario.

Per fratelli e sorelle si applica l'aliquota del 6 per cento sul valore eccedente la franchigia di centomila euro per ciascun beneficiario.

Per gli altri parenti fino al quarto grado e per gli affini in linea retta e in linea collaterale fino al terzo grado si applica l'aliquota del 6 per cento senza franchigia.

Per gli altri soggetti si applica l'aliquota dell'8 per cento senza franchigia.

Per il beneficiario portatore di handicap riconosciuto grave ai sensi della legge n. 104 del 1992 opera la speciale franchigia prevista dalla normativa, indipendentemente dal rapporto di parentela, ferma l'aliquota applicabile al rapporto con il donante. Il quadro delle aliquote, delle franchigie e delle principali esclusioni è disciplinato dal D.Lgs. 346/1990, come aggiornato dal D.Lgs. 139/2024.

Le donazioni già ricevute dallo stesso donante possono assumere rilievo per la determinazione della franchigia secondo la disciplina vigente. La ricostruzione fiscale deve quindi comprendere anche gli atti precedenti e le liberalità fiscalmente rilevanti.

Imposte sulle donazioni immobiliari

Quando vengono donati immobili o diritti reali immobiliari sono dovute, oltre all'eventuale imposta di donazione, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale.

In presenza dei requisiti «prima casa» in capo al donatario, tali imposte possono essere applicate nelle misure fisse previste dalla legge, sulla base delle dichiarazioni rese nell'atto. L'agevolazione riguarda le imposte ipotecaria e catastale e non elimina l'eventuale imposta di donazione dovuta in relazione al valore eccedente la franchigia. La disciplina «prima casa» si applica anche agli acquisti gratuiti nei casi previsti.

Devono inoltre essere corrisposti l'imposta di bollo, le tasse ipotecarie e gli altri tributi connessi alla registrazione e alla pubblicità dell'atto.

Collazione e imputazione

Il coniuge e i discendenti che concorrono alla successione devono conferire ai coeredi quanto ricevuto dal defunto per donazione, direttamente o indirettamente, salvo che siano stati dispensati dalla collazione.

La collazione non determina l'invalidità della donazione. Serve a ricostruire l'equilibrio tra determinati coeredi al momento della divisione ereditaria.

La dispensa dalla collazione deve risultare dalla donazione o da un successivo testamento e produce effetto soltanto nei limiti della quota disponibile.

La collazione deve essere distinta dall'imputazione alla quota di legittima e dall'azione di riduzione. I tre istituti perseguono finalità differenti e possono concorrere nella medesima successione.

La tutela dei legittimari

Il coniuge, i figli e, in mancanza di figli, gli ascendenti sono legittimari.

Dopo la morte del donante, la loro quota viene calcolata sommando idealmente al patrimonio netto residuo il valore delle donazioni effettuate durante la vita, secondo il meccanismo della riunione fittizia.

Se donazioni e disposizioni testamentarie superano la quota disponibile, il legittimario leso può esercitare l'azione di riduzione. La donazione non è quindi nulla al momento della stipula: diviene riducibile dopo l'apertura della successione, se ricorrono i presupposti e il legittimario decide di agire.

La rinuncia preventiva all'azione di riduzione durante la vita del donante è vietata, poiché costituirebbe un patto successorio rinunciativo.

La riforma del 2025 e la circolazione dei beni donati

La legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha modificato gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c., incidendo profondamente sugli effetti dell'azione di riduzione nei confronti dei terzi.

Nel nuovo sistema, il legittimario conserva la tutela nei confronti del donatario mediante l'azione di riduzione e il conseguente diritto di credito previsto dalla disciplina riformata; in via generale, però, non può più recuperare dal terzo acquirente il bene che il donatario abbia successivamente alienato a titolo oneroso. Gli acquisti dei terzi e i diritti di garanzia costituiti dal donatario risultano pertanto maggiormente protetti.

La donazione non è quindi oggi, in sé, un ostacolo ordinario alla commerciabilità dell'immobile o alla concessione di un finanziamento garantito dal bene. Restano comunque da verificare il regime applicabile, la successione del donante, le eventuali domande giudiziali trascritte e le specifiche circostanze dell'operazione.

La riforma del 2025 ha profondamente modificato la circolazione dei beni di provenienza donativa, rafforzando la tutela dei terzi acquirenti e dei creditori ipotecari e concentrando la tutela del legittimario principalmente nei confronti del donatario. La provenienza donativa continua a richiedere una valutazione giuridica, ma non costituisce più, di per sé, un ostacolo ordinario alla successiva vendita dell'immobile o alla concessione di finanziamenti garantiti da ipoteca.

La revocazione della donazione

La donazione non può essere unilateralmente revocata perché il donante abbia semplicemente cambiato idea.

Il Codice civile consente la revocazione per ingratitudine e per sopravvenienza di figli, nei casi tassativamente previsti dagli artt. 800 e seguenti c.c.

La revocazione per ingratitudine può essere domandata soltanto in presenza dei gravi comportamenti individuati dalla legge, tra cui quelli richiamati dall'art. 801 c.c. L'azione è soggetta al termine previsto dal Codice civile.

La revocazione per sopravvenienza di figli opera nelle condizioni disciplinate dagli artt. 803 e seguenti c.c. e tutela il donante che, al momento dell'atto, non aveva o ignorava di avere figli o discendenti, secondo la formulazione vigente.

Le donazioni rimuneratorie e quelle fatte in riguardo di un determinato matrimonio non sono revocabili per ingratitudine o sopravvenienza di figli nei casi stabiliti dall'art. 805 c.c.

La revocazione deve essere distinta dalla risoluzione per inadempimento dell'onere, dalla riversibilità e dalla riserva della facoltà di disporre.

Lo scioglimento consensuale della donazione

Donante e donatario possono, in determinate condizioni, concludere un successivo accordo diretto a eliminare consensualmente gli effetti della donazione.

La qualificazione e gli effetti di tale atto devono essere valutati con particolare attenzione, anche in relazione ai diritti acquistati dai terzi, alla pubblicità immobiliare e al trattamento tributario.

Non si tratta di una revoca unilaterale del donante, ma di un nuovo negozio al quale partecipano entrambi i contraenti originari.

Gli errori più frequenti

È inesatto ritenere che la donazione possa essere sempre ritirata dal donante oppure che la riserva di usufrutto gli consenta di vendere autonomamente la piena proprietà.

La riserva della facoltà di disporre prevista dall'art. 790 c.c. non deve essere confusa con la riversibilità dell'art. 791 c.c.: la prima conserva al donante uno specifico potere dispositivo; la seconda determina il ritorno del bene al verificarsi della premorienza prevista nell'atto.

Il semplice bonifico non è sufficiente per una donazione diretta di denaro non modica; la liberalità indiretta richiede invece di ricostruire la causa e il collegamento con l'operazione realizzata.

La donazione non può avere a oggetto beni futuri e non può essere programmata ignorando le esigenze economiche del donante e la posizione degli altri legittimari.

Dopo la riforma del 2025 non è più corretto presentare ogni immobile donato come difficilmente commerciabile; resta però necessario verificare la disciplina transitoria e le circostanze della concreta provenienza.

Conclusioni

La donazione è uno strumento efficace per trasferire il patrimonio durante la vita, ma produce conseguenze che si estendono alla futura successione, alla posizione dei legittimari, alla fiscalità e alla gestione successiva dei beni.

La riforma del 2025 ha reso più sicura la circolazione dei beni di provenienza donativa, senza eliminare la tutela dei legittimari nei confronti del donatario e la necessità di coordinare ogni liberalità con l'intero assetto familiare.

La valutazione definitiva compete sempre al Notaio sulla base della natura dei beni, delle esigenze del donante, della situazione familiare, delle precedenti liberalità e della normativa applicabile alla concreta operazione.