I costi della donazione di un immobile

Che cos'è una donazione immobiliare?

La donazione immobiliare è il contratto con il quale il proprietario trasferisce gratuitamente un immobile ad un'altra persona per spirito di liberalità.

È disciplinata dagli artt. 769 e seguenti del Codice civile e, salvo le limitate eccezioni previste dalla legge, deve essere stipulata mediante atto pubblico notarile, con la presenza di due testimoni, ai sensi dell'art. 782 c.c., a pena di nullità.

Il trasferimento produce effetti immediati, salvo le particolari clausole consentite dalla legge.

Quali immobili possono essere donati?

Possono essere oggetto di donazione:

• abitazioni;

• terreni agricoli ed edificabili;

• locali commerciali;

• uffici;

• autorimesse;

• fabbricati rurali;

• quote di comproprietà;

• nuda proprietà;

• usufrutto e altri diritti reali.

È inoltre possibile donare più immobili con un unico atto.

Quali controlli esegue il Notaio?

Anche nella donazione il Notaio svolge gli stessi controlli previsti per una compravendita.

In particolare verifica:

• la titolarità dell'immobile;

• la continuità delle trascrizioni nei Registri Immobiliari;

• l'assenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli;

• la regolarità catastale;

• la conformità urbanistica nei casi previsti dalla legge;

• la capacità delle parti;

• la corretta identificazione catastale del bene.

Queste verifiche tutelano sia il donante sia il donatario e garantiscono la sicurezza della circolazione immobiliare.

È possibile riservarsi alcuni diritti?

Sì.

La donazione immobiliare può essere modellata in funzione delle esigenze della famiglia.

Le ipotesi più frequenti sono:

• riserva di usufrutto, che consente al donante di continuare ad utilizzare l'immobile e di percepirne gli eventuali frutti;

• riserva del diritto di uso;

• riserva del diritto di abitazione, frequentemente utilizzata quando il donante desidera continuare ad abitare l'immobile per tutta la vita.

Nella pratica è particolarmente frequente la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto a favore del donante e, spesso, con previsione dell'accrescimento dell'usufrutto a favore del coniuge superstite. Questa soluzione consente di anticipare il trasferimento della proprietà, mantenendo per tutta la vita il diritto di utilizzare l'immobile e di percepirne gli eventuali frutti.

Queste clausole consentono di trasferire immediatamente la proprietà, mantenendo però il godimento del bene.

Che cos'è la donazione con riserva di disporre?

L'art. 790 del Codice civile disciplina la cosiddetta donazione con riserva di disporre.

Si tratta di una figura eccezionale prevista espressamente dalla legge, con la quale il donante può riservarsi la facoltà di disporre successivamente di alcuni beni compresi nella donazione oppure di una determinata somma gravante sui beni donati.

Non si tratta di una generica facoltà di revocare la donazione, ma di una particolare previsione legislativa che consente al donante di conservare un limitato potere di disposizione nei casi tassativamente previsti dall'art. 790 c.c.

Nella pratica questo istituto trova applicazione soprattutto quando la donazione riguarda una pluralità di beni. Non è invece utilizzabile per riservarsi il potere di disporre dell'unico bene donato, poiché una simile riserva sarebbe incompatibile con l'effetto traslativo proprio della donazione.

Per la sua natura eccezionale, questa clausola richiede sempre un'attenta valutazione da parte del Notaio.

La donazione può essere revocata?

Di regola no.

La donazione produce effetti definitivi.

La legge prevede tuttavia alcune ipotesi tassative di revoca, tra cui:

• revoca per ingratitudine del donatario;

• revoca per sopravvenienza di figli.

Si tratta di casi disciplinati dagli artt. 800 e seguenti del Codice civile, approfonditi nella guida dedicata.

La donazione può creare problemi nella futura successione?

Sì.

La donazione rappresenta normalmente un'anticipazione della futura successione e può incidere sui diritti dei legittimari.

Per questo motivo il Codice civile disciplina istituti quali:

• collazione;

• imputazione;

• azione di riduzione;

• azione di restituzione.

La recente riforma della disciplina dell'azione di restituzione ha profondamente rafforzato la tutela dei terzi acquirenti e degli istituti di credito, rendendo oggi la circolazione degli immobili provenienti da donazione molto più sicura rispetto al passato.

Questi aspetti sono approfonditi nella guida dedicata.

Quali imposte si pagano?

La donazione immobiliare può comportare il pagamento:

• dell'imposta sulle donazioni;

• dell'imposta ipotecaria;

• dell'imposta catastale.

L'importo dipende dal rapporto di parentela, dal valore del bene e dalle eventuali agevolazioni previste dalla legge.

Tra coniugi e parenti in linea retta opera attualmente una franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario, oltre alle ulteriori agevolazioni previste dalla normativa.

Quando ricorrono i requisiti di legge possono inoltre applicarsi le agevolazioni «prima casa».

È sempre conveniente donare un immobile?

Non necessariamente.

La donazione rappresenta spesso un valido strumento di pianificazione patrimoniale, ma non sempre costituisce la soluzione migliore.

In alcuni casi possono risultare più opportuni altri strumenti, come il testamento, il patto di famiglia o differenti forme di organizzazione del patrimonio.

La scelta deve essere effettuata considerando la composizione della famiglia, il patrimonio complessivo e gli obiettivi perseguiti dal donante.

Qual è il ruolo del Notaio?

Il Notaio non si limita a predisporre l'atto.

Valuta preventivamente l'intera situazione familiare e patrimoniale, verifica la regolarità dell'immobile, illustra le conseguenze civilistiche e fiscali della donazione e aiuta le parti a comprendere se la donazione rappresenti effettivamente lo strumento più adatto al caso concreto.

Questa attività di consulenza costituisce uno degli aspetti più importanti della funzione notarile.

Gli errori più frequenti

Tra gli errori che si riscontrano più spesso vi sono:

• ritenere che la donazione sia sempre la soluzione migliore;

• non valutare gli effetti sulla futura successione;

• sottovalutare le conseguenze nei confronti degli altri legittimari;

• non considerare le opportunità offerte dalla riserva di usufrutto, uso o abitazione;

• utilizzare impropriamente la clausola di riserva di disporre al di fuori dei casi consentiti dalla legge;

• non valutare preventivamente gli aspetti fiscali dell'operazione.

Quando è opportuno rivolgersi al Notaio?

È consigliabile consultare il Notaio prima ancora di decidere di donare un immobile.

Una consulenza preventiva consente di confrontare la donazione con gli altri strumenti di pianificazione patrimoniale, individuare la soluzione più adatta alle esigenze della famiglia ed evitare problemi che potrebbero manifestarsi anche molti anni dopo la stipula.

Conclusioni

La donazione immobiliare è uno strumento di grande utilità per anticipare il trasferimento del patrimonio familiare, ma deve essere utilizzata con piena consapevolezza delle sue conseguenze giuridiche, fiscali e successorie. La possibilità di riservare diritti reali come usufrutto, uso o abitazione consente di adattare l'atto alle esigenze del donante, mentre istituti più particolari, come la riserva di disporre, possono essere utilizzati soltanto nei casi espressamente previsti dalla legge. L'assistenza del Notaio è fondamentale per scegliere la soluzione più idonea, garantire la validità dell'atto e prevenire future controversie tra gli eredi o con i terzi.