Spese notarili prima casa: quanto costa acquistare casa
Sommario della guida
Una delle prime domande che si pone chi acquista un immobile riguarda il costo complessivo dell'operazione. Nella pratica si parla frequentemente di «spese notarili», ma questa espressione comprende componenti molto diverse tra loro e può generare equivoci: una parte delle somme versate al Notaio è costituita dalle imposte e dai tributi dovuti allo Stato; un'altra riguarda le spese necessarie per le verifiche e gli adempimenti; soltanto una parte rappresenta il compenso professionale.
Conoscere la composizione del costo consente di programmare correttamente l'acquisto e di confrontare preventivi redatti sulla base di dati omogenei. Il costo finale non dipende esclusivamente dal prezzo dell'immobile: incidono la natura del bene, il regime fiscale della vendita, l'eventuale applicazione delle agevolazioni «prima casa», la presenza di pertinenze, il finanziamento mediante mutuo e la complessità giuridica e documentale dell'operazione.
Non esiste quindi un costo standard valido per tutte le compravendite. Il preventivo deve essere costruito sulla concreta operazione e può essere aggiornato quando emergano nuovi documenti, mutino le condizioni contrattuali oppure risultino applicabili imposte o agevolazioni differenti.
Le componenti del costo complessivo
Il costo dell'acquisto comprende innanzitutto il prezzo dovuto al venditore. A questo si aggiungono le imposte e i tributi connessi al trasferimento, il compenso del Notaio, le spese sostenute per le verifiche e gli adempimenti e gli eventuali costi ulteriori relativi al mutuo, alla mediazione immobiliare, alle prestazioni tecniche, alle certificazioni e ai lavori da eseguire.
Le imposte riscosse dal Notaio non costituiscono un suo compenso. Il Notaio, quale responsabile d'imposta nei casi previsti dalla legge, riceve le somme necessarie, registra l'atto e provvede al loro versamento all'Amministrazione finanziaria. Successivamente cura la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale.
Per comprendere correttamente un preventivo è quindi necessario distinguere il prezzo, le imposte, le anticipazioni e il compenso professionale, verificando quali attività e quali adempimenti siano compresi.
Da quali elementi dipendono le imposte
La prima distinzione riguarda il regime fiscale della vendita. Occorre verificare se il trasferimento sia soggetto all'imposta di registro in misura proporzionale oppure all'IVA. Nelle operazioni soggette a IVA continuano comunque ad applicarsi, secondo la disciplina prevista dalla legge, le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa o proporzionale a seconda della fattispecie.
La natura del venditore costituisce un elemento importante, ma non è da sola sufficiente. Le cessioni effettuate da privati sono normalmente soggette all'imposta di registro; quelle effettuate da imprese possono essere esenti da IVA e assoggettate all'imposta di registro proporzionale oppure imponibili a IVA, in funzione della natura dell'immobile, dell'attività svolta dal venditore, del tempo trascorso dall'ultimazione o dagli interventi e dell'eventuale opzione consentita dalla legge. La regola generale per molte cessioni di abitazioni effettuate da imprese è l'esenzione da IVA, ferme le ipotesi nelle quali l'imposta è obbligatoria o può essere applicata per opzione.
Acquisto soggetto all'imposta di registro
Quando la cessione è soggetta all'imposta di registro proporzionale, l'imposta ordinaria per il trasferimento immobiliare è generalmente applicata con l'aliquota del 9 per cento; in presenza delle agevolazioni «prima casa» l'aliquota è ridotta al 2 per cento. Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura stabilita dalla legge e l'imposta di registro proporzionale è soggetta al minimo previsto dall'ordinamento.
La base imponibile è normalmente costituita dal valore dichiarato nell'atto, salvo che ricorrano i presupposti per l'applicazione del sistema del prezzo-valore.
Il sistema del prezzo-valore
Il prezzo-valore consente, su richiesta dell'acquirente, di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale dell'immobile anziché sul prezzo pattuito. Il prezzo effettivamente corrisposto deve comunque essere dichiarato integralmente nell'atto e devono essere indicate le modalità di pagamento.
Il sistema si applica alle cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze effettuate a favore di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, purché l'operazione sia soggetta a imposta di registro e non a IVA.
Non è quindi limitato alle vendite nelle quali il venditore sia un privato. Può operare anche quando il cedente sia una società, un'impresa o un ente, purché la cessione non sia soggetta a IVA e ricorrano tutti gli altri presupposti. Il regime può inoltre riguardare le pertinenze, anche acquistate separatamente, quando il vincolo pertinenziale risulti dall'atto.
L'applicazione del prezzo-valore limita, nei casi previsti dalla legge, l'accertamento di valore dell'Amministrazione finanziaria e comporta ulteriori effetti favorevoli stabiliti dalla normativa. Non costituisce però un'agevolazione riservata alla «prima casa»: può essere richiesto anche per l'acquisto di una seconda abitazione, applicando l'aliquota ordinaria.
Acquisto soggetto a IVA
Quando la cessione è imponibile a IVA, l'imposta è calcolata sul prezzo effettivo indicato nell'atto e viene corrisposta al venditore, che la versa secondo le regole proprie dell'imposta sul valore aggiunto.
Per le abitazioni, l'aliquota dipende dalle caratteristiche dell'immobile e dall'eventuale applicazione dei benefici «prima casa». In presenza dei requisiti, l'IVA è applicata nella misura agevolata del 4 per cento; in assenza dei benefici si applicano le aliquote previste per la concreta tipologia di immobile. Alle cessioni soggette a IVA si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura stabilita dalla legge. Il prezzo-valore non si applica, perché l'IVA resta calcolata sul corrispettivo effettivo.
Le agevolazioni «prima casa»
Le agevolazioni «prima casa» sono disciplinate dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e dalle corrispondenti disposizioni in materia di IVA.
Il beneficio non dipende dal fatto che l'immobile sia la prima abitazione acquistata in ordine cronologico. Occorre verificare la categoria catastale del bene, il Comune nel quale esso è situato, la residenza o l'attività dell'acquirente, la titolarità di altre abitazioni nel medesimo Comune e l'eventuale precedente acquisto agevolato.
Sono escluse dal beneficio le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per gli acquisti soggetti a imposta di registro l'aliquota agevolata è del 2 per cento; per quelli soggetti a IVA l'aliquota agevolata è del 4 per cento.
Quando l'acquirente possiede ancora un'abitazione precedentemente acquistata con i benefici «prima casa», la legge consente, al ricorrere delle condizioni previste, di beneficiare dell'agevolazione sul nuovo acquisto purché il precedente immobile sia alienato entro due anni.
Questa ipotesi deve essere distinta dalla vendita dell'immobile agevolato entro cinque anni dal suo acquisto. In quest'ultimo caso può verificarsi la decadenza dal beneficio, salvo che entro un anno venga effettuato un nuovo acquisto idoneo secondo la disciplina vigente.
Le agevolazioni «prima casa», la decadenza dal beneficio e l'eventuale tassazione della plusvalenza sono discipline autonome e devono essere esaminate separatamente.
Le pertinenze
Le agevolazioni «prima casa» possono estendersi alle pertinenze appartenenti alle categorie catastali previste dalla legge, entro i limiti stabiliti dalla disciplina agevolativa. La pertinenza può essere acquistata insieme all'abitazione oppure con un atto separato, purché sussista il vincolo funzionale con l'immobile principale e siano rispettati tutti i requisiti richiesti.
La presenza di più pertinenze, la loro categoria catastale e il momento dell'acquisto incidono sul calcolo delle imposte e devono essere comunicati prima della predisposizione del preventivo.
Il compenso del Notaio
Il compenso professionale remunera l'intera attività necessaria per l'esecuzione dell'incarico e non soltanto la lettura e la sottoscrizione dell'atto.
L'attività comprende l'esame della documentazione, le visure ipotecarie e catastali, il controllo del titolo di provenienza, la verifica della legittimazione delle parti, la consulenza giuridica e fiscale, la predisposizione del contratto, il coordinamento con banche e professionisti, la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale.
Il compenso non è determinato da tariffe professionali obbligatorie, ma deve essere adeguato all'importanza e alla complessità dell'incarico, al valore dell'operazione, alle verifiche necessarie e agli adempimenti da compiere. Sul compenso e sulle componenti imponibili del preventivo trova applicazione l'IVA secondo la disciplina vigente.
Le anticipazioni e le spese della pratica
Accanto alle imposte principali e al compenso possono essere presenti somme relative a visure, ispezioni, tributi, diritti dovuti ai pubblici uffici, copie, certificazioni e ulteriori formalità necessarie.
Non tutte le voci comunemente denominate «spese vive» hanno lo stesso trattamento contabile e fiscale. Il preventivo deve pertanto distinguere le anticipazioni effettuate in nome e per conto del cliente dalle altre spese e dai costi compresi nella prestazione professionale.
Il costo del mutuo
Quando l'acquisto è finanziato mediante mutuo, al costo della compravendita si aggiungono quelli relativi al finanziamento.
Possono rientrarvi le spese bancarie di istruttoria, la perizia, le coperture assicurative richieste, il compenso relativo all'atto notarile di mutuo, le formalità ipotecarie e l'imposta sostitutiva, quando applicabile.
L'atto di mutuo costituisce un negozio autonomo rispetto alla compravendita, anche quando i due atti vengono stipulati nello stesso giorno. Richiede proprie verifiche, una distinta attività contrattuale e specifici adempimenti pubblicitari.
La misura dell'imposta sostitutiva dipende dalla destinazione del finanziamento e dall'eventuale ricorrenza dei presupposti agevolativi. Anche la detraibilità degli interessi passivi segue regole autonome e non coincide automaticamente con la spettanza delle agevolazioni «prima casa».
Gli altri costi da considerare
Il costo complessivo dell'acquisto può comprendere anche la provvigione dell'agenzia immobiliare, il compenso dei tecnici incaricati delle verifiche urbanistiche e catastali, gli eventuali costi per sanatorie o aggiornamenti catastali, le spese condominiali, i lavori di ristrutturazione, i premi assicurativi e le spese relative al trasferimento o all'attivazione delle utenze.
Tali somme non rientrano necessariamente nel preventivo notarile, ma devono essere considerate nella valutazione economica complessiva dell'operazione.
Come richiedere un preventivo attendibile
Per predisporre una stima analitica devono essere comunicati almeno il prezzo dell'immobile, il valore o la rendita catastale, la natura del venditore, la destinazione del bene, le pertinenze comprese nell'acquisto, l'eventuale richiesta delle agevolazioni, la presenza del mutuo e le principali caratteristiche personali dell'acquirente rilevanti ai fini fiscali.
Il preventivo viene redatto sulla base delle informazioni e dei documenti disponibili. Se i dati risultano incompleti, se il regime IVA non è ancora definito oppure se l'agevolazione deve essere verificata, gli importi possono avere carattere provvisorio ed essere aggiornati prima della stipula.
Il confronto tra preventivi è attendibile soltanto quando siano state considerate la stessa operazione, le medesime imposte, gli stessi adempimenti e un identico perimetro di attività professionale.
Gli errori più frequenti
Il primo errore consiste nel ritenere che tutte le somme consegnate al Notaio costituiscano il suo compenso. In realtà una parte significativa può essere rappresentata dalle imposte e dai tributi riscossi per conto dello Stato.
Un secondo errore consiste nel confrontare preventivi costruiti su presupposti fiscali diversi: una cessione soggetta a IVA non può essere comparata con una vendita soggetta a imposta di registro; allo stesso modo, il regime ordinario non può essere confrontato con quello «prima casa» senza distinguere le singole componenti.
È inoltre inesatto ritenere che il prezzo-valore si applichi soltanto agli acquisti da privati oppure che coincida con le agevolazioni «prima casa». Si tratta di un autonomo criterio di determinazione della base imponibile, applicabile alle cessioni soggette a imposta di registro quando ricorrono i requisiti previsti.
Infine, il costo dell'acquisto non coincide con il solo prezzo del bene e con le somme indicate nel preventivo notarile: devono essere considerati anche il finanziamento, la mediazione, le verifiche tecniche e gli eventuali interventi necessari sull'immobile.
Conclusioni
Determinare quanto costa acquistare casa significa ricostruire l'intera operazione sotto il profilo giuridico, fiscale e finanziario.
Una consulenza preventiva consente di individuare il regime tributario applicabile, verificare le agevolazioni, distinguere le somme riscosse per conto dello Stato dal compenso professionale e programmare tutti gli ulteriori costi connessi all'acquisto.
Il preventivo notarile costituisce una stima analitica basata sui dati e sui documenti disponibili; la determinazione definitiva compete al Notaio dopo l'esame completo dell'operazione e della normativa applicabile al momento della stipula.
Domande frequenti
Le spese notarili sono tutte compenso del Notaio?
No. Le somme versate al Notaio comprendono le imposte e i tributi dovuti allo Stato, le spese per verifiche e adempimenti e, soltanto in parte, il compenso professionale. Il Notaio riscuote le imposte quale responsabile d'imposta e le versa all'Amministrazione finanziaria.
Da che cosa dipendono le imposte sull'acquisto della casa?
Dal regime fiscale della vendita (imposta di registro proporzionale oppure IVA), dalla natura del venditore e dell'immobile e dall'eventuale applicazione delle agevolazioni «prima casa». Con l'imposta di registro l'aliquota ordinaria è del 9%, ridotta al 2% con le agevolazioni «prima casa».
Che cos'è il sistema del prezzo-valore?
È un criterio che, su richiesta dell'acquirente persona fisica, consente di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale dell'immobile anziché sul prezzo pattuito. Non è riservato agli acquisti da privato e non coincide con le agevolazioni «prima casa»; non si applica alle cessioni soggette a IVA.
Quali aliquote si applicano con le agevolazioni prima casa?
Per gli acquisti soggetti a imposta di registro l'aliquota agevolata è del 2 per cento; per quelli soggetti a IVA è del 4 per cento. Sono escluse dal beneficio le abitazioni delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Il costo del mutuo è compreso nelle spese dell'acquisto?
L'atto di mutuo è un negozio autonomo rispetto alla compravendita, anche se stipulato lo stesso giorno. Ai costi dell'acquisto si aggiungono istruttoria bancaria, perizia, coperture assicurative, imposta sostitutiva quando applicabile, formalità ipotecarie e compenso dell'atto di mutuo.
Come si ottiene un preventivo notarile attendibile?
Occorre comunicare almeno il prezzo, il valore o la rendita catastale, la natura del venditore, la destinazione del bene, le pertinenze, l'eventuale richiesta delle agevolazioni e la presenza del mutuo. Il confronto tra preventivi è attendibile solo a parità di operazione, imposte e adempimenti.