Il mutuo immobiliare

Che cos'è il mutuo

Il mutuo è disciplinato dagli articoli 1813 e seguenti del Codice civile.

Con il contratto di mutuo la banca consegna al cliente una somma di denaro, mentre quest'ultimo si obbliga a restituire il capitale ricevuto secondo le modalità previste dal contratto, pagando gli interessi pattuiti.

Nella maggior parte delle compravendite immobiliari il mutuo è garantito da un'ipoteca iscritta sull'immobile.

È importante distinguere i due concetti:

• il mutuo è il contratto di finanziamento;

• l'ipoteca è la garanzia concessa alla banca.

Pur essendo strettamente collegati, si tratta di due istituti giuridicamente distinti.

Come si ottiene un mutuo

L'iter di concessione del finanziamento si sviluppa attraverso alcune fasi.

Il cliente presenta la domanda alla banca allegando la documentazione personale e reddituale.

Successivamente la banca procede:

• all'istruttoria della pratica;

• alla verifica della capacità di rimborso;

• alla perizia dell'immobile;

• alla predisposizione della bozza del contratto di mutuo;

• alla stipula dell'atto notarile;

• all'erogazione della somma, che nella maggior parte dei casi avviene contestualmente alla stipula, salvo diverse modalità previste dalla banca o particolari esigenze dell'operazione.

La perizia dell'immobile

Prima di concedere il finanziamento la banca incarica un proprio tecnico di stimare il valore dell'immobile.

La perizia serve principalmente a verificare:

• il valore commerciale del bene;

• la sua idoneità a costituire garanzia;

• la coerenza tra valore dell'immobile e importo richiesto.

Il valore determinato dal perito può essere diverso dal prezzo pattuito tra venditore e acquirente.

La perizia riguarda essenzialmente il valore economico dell'immobile e non la sua situazione giuridica.

La relazione notarile preliminare

Accanto alla perizia bancaria esiste un'altra verifica fondamentale: la relazione notarile preliminare, spesso denominata anche relazione ipocatastale ventennale.

Si tratta del documento con il quale il notaio ricostruisce la storia giuridica dell'immobile negli ultimi venti anni e verifica, tra l'altro:

• la corretta provenienza dell'immobile;

• la continuità delle trascrizioni prevista dall'articolo 2650 del Codice civile;

• l'assenza di formalità pregiudizievoli incompatibili con il finanziamento;

• l'esistenza di eventuali ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli;

• la corretta identificazione catastale del bene.

La relazione notarile preliminare costituisce uno dei documenti essenziali sulla base dei quali la banca assume la decisione definitiva di concedere il finanziamento.

Molti clienti ritengono che la banca deliberi il mutuo soltanto sulla base della perizia. In realtà le due verifiche hanno finalità completamente diverse: la perizia tutela il valore economico della garanzia, mentre la relazione notarile verifica che la garanzia sia giuridicamente valida e possa essere efficacemente iscritta nei Registri Immobiliari. Entrambe sono indispensabili.

Quanto finanzia una banca

La disciplina del credito fondiario, contenuta nell'articolo 38 del Testo Unico Bancario e nelle disposizioni di vigilanza della Banca d'Italia, prevede che il finanziamento non possa, di regola, superare l'80% del valore dell'immobile o del costo delle opere da eseguire, assumendo come riferimento il minore dei due valori.

Molti acquirenti ritengono che la banca possa finanziare automaticamente l'intero prezzo di acquisto. In realtà il limite dell'80% rappresenta la regola generale prevista dalla disciplina del credito fondiario.

Tale limite può tuttavia essere superato quando vengono prestate garanzie integrative ritenute idonee dalla banca, come una fideiussione o altre forme di garanzia previste dalla normativa. In presenza dei requisiti di legge può inoltre intervenire il Fondo di Garanzia Prima Casa (CONSAP), che offre una garanzia pubblica alla banca e può agevolare la concessione del finanziamento anche oltre il limite ordinario.

L'argomento è approfondito nella guida dedicata al Fondo di Garanzia Prima Casa (CONSAP).

La stipula davanti al notaio

Il mutuo ipotecario viene stipulato mediante atto notarile.

Oggi, nella quasi totalità dei casi, il mutuo è un contratto unilaterale. La banca ha già concluso la propria istruttoria, deliberato il finanziamento e predisposto la bozza del contratto; davanti al notaio il cliente rende la dichiarazione di accettazione e il contratto si perfeziona.

La presenza del funzionario della banca alla stipula, un tempo molto frequente, rappresenta oggi un'ipotesi residuale.

Il mutuo può essere cointestato?

Sì.

Il mutuo può essere intestato a più persone, che assumono congiuntamente l'obbligo di restituire il finanziamento alla banca.

Non è però necessario che tutti i mutuatari diventino proprietari dell'immobile, così come può accadere che uno dei proprietari non sia parte del contratto di mutuo.

La banca valuta complessivamente la situazione reddituale e patrimoniale dei soggetti che assumono l'obbligo di rimborso, mentre il notaio verifica la corretta corrispondenza tra il contratto di mutuo, l'atto di compravendita e la costituzione dell'ipoteca.

Chi è il terzo datore d'ipoteca?

In alcuni casi il mutuo viene garantito mediante ipoteca concessa da una persona diversa dal debitore.

Si parla, in questo caso, di terzo datore d'ipoteca.

L'esempio più frequente è quello dei genitori che concedono ipoteca su un proprio immobile per consentire al figlio di ottenere un finanziamento che, altrimenti, la banca non concederebbe o concederebbe per un importo inferiore.

Il terzo datore d'ipoteca non diventa debitore del mutuo per il solo fatto di concedere l'ipoteca, ma mette a disposizione il proprio immobile quale garanzia del finanziamento. Qualora il mutuo non venga regolarmente rimborsato, la banca potrà far valere i propri diritti anche sul bene ipotecato.

Prima di assumere tale impegno è quindi opportuno comprendere attentamente le conseguenze giuridiche della garanzia prestata.

Le spese del mutuo

Oltre agli interessi, il cliente sostiene alcune spese iniziali.

Le principali sono:

• spese di istruttoria;

• spese di perizia;

• imposta sostitutiva;

• onorario notarile;

• eventuali polizze assicurative richieste dalla banca;

• commissioni previste dal contratto.

Prima della stipula la banca consegna al cliente tutta la documentazione informativa prevista dalla normativa sulla trasparenza bancaria, compreso il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato).

L'imposta sostitutiva

I mutui di durata superiore a diciotto mesi beneficiano del regime dell'imposta sostitutiva disciplinato dagli articoli 15 e seguenti del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601.

Le aliquote applicabili sono:

• 0,25% (aliquota ordinaria) dell'importo finanziato quando ricorrono le condizioni previste dalla legge per i mutui destinati all'acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa, ma anche per esigenze di liquidità;

• 2% dell'importo finanziato quando si tratta di acquisto, costruzione o ristrutturazione di una seconda abitazione.

L'imposta sostitutiva viene sempre trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione del finanziamento.

Il ruolo del notaio

Il notaio non interviene soltanto il giorno della firma.

Prima della stipula:

• predispone la relazione notarile preliminare;

• verifica la provenienza dell'immobile;

• controlla la continuità delle trascrizioni;

• esegue le visure ipotecarie e catastali;

• verifica che non esistano formalità incompatibili con l'iscrizione dell'ipoteca.

Successivamente:

• stipula il contratto di mutuo;

• registra l'atto;

• cura l'iscrizione dell'ipoteca nei Registri Immobiliari;

• esegue gli ulteriori adempimenti previsti dalla legge.

È possibile estinguere anticipatamente il mutuo?

Sì.

Il cliente può estinguere il finanziamento, in tutto o in parte, secondo la disciplina prevista dalla legge e dal contratto.

Per i mutui destinati all'acquisto dell'abitazione principale la normativa ha eliminato, nella generalità dei casi, le penali di estinzione anticipata.

Nel corso della vita del mutuo possono inoltre verificarsi altre vicende, quali la surroga presso un'altra banca o l'accollo del finanziamento da parte di un diverso soggetto. Questi argomenti sono approfonditi nella guida dedicata alla surroga, all'accollo e all'estinzione del mutuo.

Gli errori più frequenti

Tra gli errori che si riscontrano con maggiore frequenza vi sono:

• scegliere il mutuo considerando esclusivamente il tasso di interesse;

• non valutare il costo complessivo del finanziamento;

• non leggere il PIES e la documentazione bancaria;

• richiedere un importo superiore alla propria reale capacità di rimborso;

• sottovalutare il ruolo della relazione notarile preliminare;

• firmare il contratto senza aver compreso tutte le clausole principali.

Quando è opportuno rivolgersi al notaio

È consigliabile contattare il notaio già nelle prime fasi dell'acquisto.

Una consulenza preventiva consente di comprendere il funzionamento del mutuo, verificare la documentazione dell'immobile, coordinare i rapporti con la banca e programmare correttamente la stipula.

Conclusioni

Il mutuo immobiliare è molto più di un semplice prestito: è un'operazione nella quale intervengono la banca, il notaio e una serie di controlli tecnici e giuridici destinati a garantire la sicurezza dell'investimento.

Comprendere come funziona l'istruttoria bancaria, quale ruolo svolgono la perizia e la relazione notarile preliminare, quali sono i limiti di finanziabilità previsti dalla legge, quali costi comporta il finanziamento e quali garanzie possono essere richieste consente di affrontare con maggiore consapevolezza uno degli impegni economici più importanti della vita.