Mutuo con garanzia CONSAP

Che cos'è il Fondo CONSAP

Il Fondo di Garanzia Prima Casa è stato istituito dall'art. 1, comma 48, lettera c), della Legge 27 dicembre 2013, n. 147 ed è gestito da CONSAP S.p.A.

La sua funzione è favorire l'accesso al credito per l'acquisto dell'abitazione principale mediante una garanzia pubblica rilasciata a favore della banca.

Il rapporto contrattuale rimane esclusivamente tra banca e cliente.

Il Fondo interviene soltanto come garante nei limiti e con le modalità previste dalla legge.

Molti ritengono che il Fondo CONSAP costituisca un contributo economico oppure un finanziamento erogato dallo Stato. In realtà non è così. Il Fondo non mette a disposizione denaro in favore del cittadino, ma presta una garanzia alla banca, riducendo il rischio dell'operazione e favorendo, nei casi previsti dalla legge, la concessione del mutuo.

Il Fondo concede il mutuo?

No.

È uno degli equivoci più frequenti.

Il mutuo viene sempre deliberato dalla banca, che mantiene piena autonomia nella valutazione della pratica.

Il Fondo non sostituisce la banca e non elimina l'istruttoria.

La banca continua infatti a verificare:

• la capacità reddituale del richiedente;

• la sostenibilità della rata;

• la regolarità dell'immobile;

• la relazione notarile preliminare;

• la perizia tecnica.

La presenza della garanzia pubblica rende tuttavia più agevole la concessione del finanziamento quando ricorrono i requisiti previsti dalla normativa.

Quali immobili possono beneficiare della garanzia

Il Fondo riguarda i mutui destinati all'acquisto dell'abitazione principale e, nei casi previsti dalla normativa, anche all'acquisto accompagnato da interventi di ristrutturazione o di efficientamento energetico.

L'immobile deve possedere le caratteristiche richieste dalla legge.

Restano escluse le abitazioni appartenenti alle categorie catastali:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile);

• A/8 (ville);

• A/9 (castelli e immobili di pregio storico o artistico).

Chi può richiedere il Fondo

Possono presentare domanda coloro che possiedono i requisiti stabiliti dalla normativa vigente.

Nel corso degli anni il legislatore ha più volte modificato tali requisiti, ampliando o restringendo le categorie beneficiarie e introducendo, in determinati periodi, condizioni di favore per specifici soggetti.

Per questo motivo è sempre opportuno verificare la disciplina vigente al momento della richiesta del mutuo.

Qual è la garanzia offerta dal Fondo

La garanzia viene prestata direttamente a favore della banca.

La misura della garanzia e le eventuali condizioni rafforzate dipendono dalla normativa vigente al momento della domanda.

La garanzia pubblica può consentire alla banca di concedere il finanziamento anche in situazioni nelle quali, in assenza del Fondo, la pratica potrebbe risultare più difficoltosa.

È possibile ottenere un mutuo superiore all'80%?

Sì, in alcuni casi.

La disciplina del credito fondiario prevede normalmente un limite di finanziabilità pari all'80% del valore dell'immobile.

Tale limite, tuttavia, può essere superato quando vengono prestate garanzie integrative.

Tra queste rientra anche la garanzia del Fondo CONSAP, quando ricorrono i requisiti previsti dalla legge e la banca ritenga di concedere il finanziamento.

Ciò non significa che ogni domanda dia automaticamente diritto ad un mutuo superiore all'80%.

La decisione finale rimane sempre della banca.

La presenza della garanzia pubblica non elimina il limite di finanziabilità previsto dal credito fondiario, ma costituisce una delle garanzie integrative che possono consentire alla banca, nell'esercizio della propria autonomia valutativa, di concedere un finanziamento superiore al limite ordinario previsto dall'articolo 38 del Testo Unico Bancario e dalle disposizioni di vigilanza della Banca d'Italia.

Quali controlli continuano ad essere effettuati

L'intervento del Fondo non elimina le verifiche normalmente previste per qualsiasi mutuo.

La banca continua ad effettuare:

• l'istruttoria reddituale;

• la valutazione della capacità di rimborso;

• la perizia dell'immobile.

Il Notaio continua invece a predisporre la relazione notarile preliminare, verificando la provenienza dell'immobile, la continuità delle trascrizioni e l'assenza di formalità incompatibili con il finanziamento.

Anche con la garanzia CONSAP questi controlli restano indispensabili.

Quali documenti sono normalmente richiesti

Oltre alla documentazione prevista per qualsiasi mutuo, vengono normalmente richiesti:

• documento di identità;

• codice fiscale;

• documentazione reddituale;

• documentazione relativa all'immobile;

• modulistica predisposta dalla banca per la richiesta della garanzia CONSAP;

• eventuale documentazione necessaria a dimostrare il possesso dei requisiti richiesti dalla normativa.

La banca indicherà i documenti necessari nel singolo caso.

Gli errori più frequenti

Tra gli errori che si riscontrano più spesso vi sono:

• ritenere che il Fondo conceda direttamente il mutuo;

• pensare che la garanzia pubblica sostituisca l'istruttoria bancaria;

• credere che il mutuo venga automaticamente concesso;

• presentare la domanda senza verificare il possesso dei requisiti previsti dalla normativa vigente;

• ritenere che il Fondo elimini la necessità della relazione notarile preliminare.

Quando è opportuno rivolgersi al Notaio

È consigliabile consultare il Notaio prima di presentare la domanda di mutuo.

Una consulenza preventiva consente di verificare la documentazione dell'immobile, coordinare i tempi della compravendita con quelli del finanziamento e affrontare correttamente tutte le verifiche richieste dalla banca.

La disciplina del Fondo di Garanzia Prima Casa è stata modificata più volte dal legislatore, sia con riferimento ai requisiti richiesti ai beneficiari sia con riguardo alla misura della garanzia prestata dallo Stato. Per questo motivo è opportuno verificare sempre la normativa vigente al momento della presentazione della domanda di mutuo e della relativa istruttoria bancaria.

Conclusioni

Il Fondo di Garanzia Prima Casa rappresenta uno strumento importante per facilitare l'accesso al credito, ma non sostituisce la banca né modifica le regole fondamentali del mutuo ipotecario. La concessione del finanziamento continua a dipendere dalla valutazione dell'istituto di credito, dalla regolarità dell'immobile e dalle verifiche notarili. Conoscere il funzionamento del Fondo e i suoi limiti consente di affrontare la richiesta del mutuo con maggiore consapevolezza e di utilizzare correttamente una misura che, quando ricorrono i presupposti di legge, può agevolare concretamente l'acquisto della prima casa.