L'ipoteca e le garanzie del mutuo

Perché la banca richiede delle garanzie

La banca presta una somma di denaro che verrà restituita in molti anni.

È quindi naturale che richieda strumenti idonei a garantire il recupero del proprio credito qualora il mutuatario non adempia ai propri obblighi.

Le garanzie non rappresentano una mancanza di fiducia nei confronti del cliente, ma costituiscono uno degli elementi essenziali del finanziamento.

L'ipoteca

L'ipoteca è una garanzia reale disciplinata dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile.

Essa attribuisce alla banca il diritto di soddisfarsi con preferenza sul ricavato della vendita forzata dell'immobile qualora il mutuo non venga regolarmente rimborsato.

L'ipoteca non trasferisce la proprietà dell'immobile.

Il proprietario continua ad abitare, utilizzare e amministrare liberamente il bene.

Qualora decida di venderlo, sarà normalmente necessario estinguere il mutuo oppure concordare con la banca una diversa soluzione, come l'accollo del finanziamento.

Quali tipi di ipoteca esistono?

Il nostro ordinamento conosce diverse forme di ipoteca.

La più frequente nelle compravendite immobiliari è l'ipoteca volontaria, costituita dal proprietario mediante atto notarile, normalmente proprio a garanzia di un mutuo bancario.

Esiste poi l'ipoteca giudiziale, che può essere iscritta in forza di una sentenza o di un altro provvedimento al quale la legge attribuisce tale efficacia.

La legge prevede infine alcuni casi di ipoteca legale, che sorgono nelle specifiche ipotesi disciplinate dal Codice civile.

Nella pratica delle compravendite immobiliari quasi tutte le ipoteche costituite contestualmente al mutuo sono ipoteche volontarie.

Perché l'ipoteca viene iscritta per un importo superiore al mutuo

Molti clienti rimangono sorpresi quando scoprono che l'ipoteca viene iscritta per un importo superiore alla somma effettivamente finanziata.

Si tratta di una prassi del tutto normale.

L'importo garantito comprende infatti non soltanto il capitale erogato, ma anche gli interessi, gli eventuali interessi di mora, le spese e gli altri accessori del credito, le eventuali spese legali.

Per questo motivo l'iscrizione ipotecaria è normalmente pari a un importo superiore rispetto al capitale mutuato.

Che cos'è il grado dell'ipoteca?

Le ipoteche seguono un ordine cronologico determinato dalla data della loro iscrizione nei Registri Immobiliari.

L'ipoteca iscritta per prima è definita ipoteca di primo grado e attribuisce al creditore una posizione di preferenza rispetto alle eventuali ipoteche iscritte successivamente.

Per questo motivo la banca verifica con particolare attenzione che l'ipoteca concessa a garanzia del mutuo sia, salvo casi particolari, di primo grado.

L'ipoteca impedisce di vendere l'immobile?

No.

L'immobile può essere venduto anche se gravato da ipoteca.

Nella maggior parte dei casi il mutuo viene estinto contestualmente al rogito utilizzando parte del prezzo pagato dall'acquirente.

In alternativa è possibile valutare l'accollo del mutuo o altre soluzioni concordate con la banca.

Quanto dura l'ipoteca?

L'iscrizione ipotecaria conserva la propria efficacia per venti anni dalla data dell'iscrizione.

Se il mutuo non è ancora stato estinto, l'iscrizione è di norma rinnovata prima della scadenza, così da mantenere integra la garanzia della banca.

La durata dell'iscrizione non coincide quindi con la durata del mutuo, anche se nella maggior parte dei casi i due termini finiscono per sovrapporsi.

La cancellazione dell'ipoteca

Una volta estinto il mutuo, l'ipoteca viene normalmente cancellata mediante la procedura semplificata prevista dall'articolo 13 del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, convertito nella Legge 2 aprile 2007, n. 40.

Per i mutui bancari, nella generalità dei casi, non è quindi necessario stipulare un autonomo atto notarile di assenso alla cancellazione.

La disciplina della cancellazione automatica riguarda però i casi previsti dalla legge e non si applica indistintamente a ogni tipologia di ipoteca.

Le fideiussioni

In alcuni casi la banca ritiene opportuno richiedere anche una fideiussione, disciplinata dagli articoli 1936 e seguenti del Codice civile.

La fideiussione è una garanzia personale.

Con essa un terzo, chiamato fideiussore, si impegna a pagare il debito qualora il mutuatario non adempia.

Il fideiussore risponde con il proprio patrimonio nei limiti previsti dal contratto.

Prima di assumere tale impegno è opportuno valutarne attentamente le conseguenze.

Le garanzie assicurative

Per alcune operazioni la banca può richiedere specifiche coperture assicurative.

La più frequente è la polizza contro i danni dell'immobile, richiesta quando il bene costituisce la garanzia del mutuo.

Possono inoltre essere proposte polizze che coprono eventi riguardanti il mutuatario, come il decesso o la perdita della capacità lavorativa.

È importante distinguere tra:

• coperture assicurative obbligatorie previste dal contratto di mutuo;

• coperture facoltative che il cliente può liberamente valutare.

Il Fondo di Garanzia Prima Casa (CONSAP)

Anche la garanzia pubblica prestata dal Fondo di Garanzia Prima Casa (CONSAP) costituisce una forma di tutela del credito della banca.

In questo caso il garante non è una persona fisica né una compagnia assicurativa, ma lo Stato, nei limiti previsti dalla legge.

La disciplina è approfondita nella guida dedicata al Fondo di Garanzia Prima Casa.

Possono essere richieste più garanzie contemporaneamente?

Sì.

A seconda della situazione concreta la banca può richiedere contemporaneamente:

• l'ipoteca sull'immobile;

• una fideiussione;

• una polizza assicurativa;

• la garanzia del Fondo CONSAP, quando ricorrono i requisiti previsti dalla legge;

• ulteriori garanzie ritenute necessarie in relazione al merito creditizio del cliente.

La scelta dipende dalla valutazione effettuata dalla banca.

Qual è il ruolo del notaio

Il notaio verifica:

• la regolare costituzione dell'ipoteca;

• la correttezza delle clausole essenziali del contratto;

• la continuità delle trascrizioni;

• la libertà dell'immobile da formalità incompatibili con il finanziamento;

• la corretta iscrizione dell'ipoteca nei Registri Immobiliari.

Qualora siano previste ulteriori garanzie, il notaio ne verifica la corretta formalizzazione quando ciò rientra nell'atto da stipulare.

Gli errori più frequenti

Tra gli errori che si riscontrano più spesso vi sono:

• credere che l'ipoteca trasferisca la proprietà dell'immobile alla banca;

• pensare che un immobile ipotecato non possa essere venduto;

• sottoscrivere una fideiussione senza comprenderne gli effetti patrimoniali;

• ritenere che tutte le polizze proposte dalla banca siano obbligatorie;

• confondere il mutuo con le garanzie che lo assistono.

Quando è opportuno rivolgersi al notaio

È consigliabile richiedere una consulenza prima della stipula quando il contratto prevede garanzie particolarmente complesse oppure quando la banca richiede fideiussioni o ulteriori obbligazioni personali.

Comprendere il significato delle garanzie prima della firma consente di assumere decisioni pienamente consapevoli.

Conclusioni

Le garanzie rappresentano uno degli elementi fondamentali del mutuo immobiliare. L'ipoteca continua a essere la principale forma di tutela della banca, ma può essere affiancata da fideiussioni, garanzie assicurative o dalla garanzia pubblica del Fondo CONSAP. Comprendere la funzione di ciascuno di questi strumenti permette di affrontare il contratto di mutuo con maggiore consapevolezza, distinguendo chiaramente il finanziamento dalle garanzie che lo assistono e comprendendo il ruolo che ciascuna di esse svolge nella tutela del credito e nella sicurezza dell'operazione.