Tassi di interesse e piano di ammortamento

Che cos'è il tasso di interesse

Il tasso di interesse rappresenta il costo del denaro prestato dalla banca.

Ogni rata del mutuo è composta da due elementi:

• una quota destinata a restituire il capitale;

• una quota destinata al pagamento degli interessi.

L'importo complessivo degli interessi dipende principalmente da:

• durata del mutuo;

• importo finanziato;

• tipologia del tasso scelto;

• parametro di riferimento;

• spread applicato dalla banca.

Tasso fisso

Con il tasso fisso il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del mutuo.

Di conseguenza:

• la rata non cambia;

• il cliente conosce fin dall'inizio il costo del finanziamento;

• è più semplice programmare il bilancio familiare.

Il tasso fisso è generalmente scelto da chi privilegia la stabilità e desidera evitare le oscillazioni dei mercati finanziari.

Nella pratica bancaria il parametro di riferimento è l'Eurirs, al quale viene aggiunto lo spread stabilito dalla banca.

Tasso variabile

Con il tasso variabile il tasso può modificarsi durante il rapporto.

La rata può quindi aumentare oppure diminuire in funzione dell'andamento del parametro di riferimento.

Il parametro maggiormente utilizzato è l'Euribor, cui viene aggiunto lo spread previsto dal contratto.

Il tasso variabile può risultare conveniente quando i tassi di mercato sono contenuti, ma comporta un maggiore grado di incertezza sull'importo delle rate future.

Tasso variabile con CAP

Alcuni mutui prevedono un tasso variabile con CAP.

Il tasso segue l'andamento del mercato, ma il contratto stabilisce un limite massimo oltre il quale non può aumentare.

Il CAP offre quindi una maggiore protezione contro eventuali forti rialzi dei tassi di interesse.

Naturalmente questa maggiore tutela può incidere sulle condizioni economiche offerte dalla banca.

Tasso variabile con FLOOR

Più raramente possono essere previste clausole di FLOOR.

In questo caso viene stabilito un livello minimo al di sotto del quale il tasso non può diminuire, anche se il parametro di mercato dovesse scendere ulteriormente.

È quindi opportuno verificare attentamente la presenza di questa clausola e comprenderne gli effetti economici.

Che cos'è lo spread

Lo spread rappresenta il margine di guadagno applicato dalla banca.

Il tasso finale del mutuo è determinato dalla somma di:

• parametro di riferimento;

• spread contrattualmente pattuito.

A parità di parametro, uno spread più contenuto comporta un costo inferiore del finanziamento.

Che differenza c'è tra TAN e TAEG?

Quando si confrontano diverse offerte di mutuo è importante distinguere tra TAN e TAEG.

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) rappresenta esclusivamente il tasso di interesse applicato al capitale finanziato.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) rappresenta invece il costo complessivo del finanziamento, comprendendo, oltre agli interessi, anche gli altri oneri previsti dal contratto che la normativa impone di considerare, come le spese di istruttoria, le spese di perizia e gli ulteriori costi collegati al mutuo.

Per confrontare correttamente due offerte non è quindi sufficiente osservare il TAN. Il TAEG costituisce l'indicatore più completo del costo effettivo del finanziamento e permette di effettuare confronti omogenei tra proposte diverse.

Il piano di ammortamento

Il piano di ammortamento stabilisce:

• il numero delle rate;

• la loro scadenza;

• la quota capitale;

• la quota interessi;

• il debito residuo dopo ogni pagamento.

Nella pratica italiana viene normalmente utilizzato il piano di ammortamento «alla francese», caratterizzato da rate generalmente costanti.

Nelle prime rate prevale la quota interessi.

Con il passare del tempo aumenta progressivamente la quota destinata alla restituzione del capitale.

Si tratta di una modalità di calcolo consolidata e adottata dalla quasi totalità degli istituti di credito.

È possibile modificare il mutuo nel corso del rapporto?

Sì.

Durante la vita del finanziamento banca e cliente possono concordare la modifica di alcune condizioni del mutuo, come la durata, il tipo di tasso o altre clausole contrattuali.

Questa operazione prende il nome di rinegoziazione e si distingue dalla surroga, nella quale il mutuo viene trasferito presso un diverso istituto di credito.

La soluzione più conveniente dipende dalle esigenze del cliente e dalle condizioni offerte dalla banca al momento della richiesta.

Come scegliere il tasso più adatto

Non esiste un tasso migliore in assoluto.

La scelta dipende da numerosi fattori, tra cui:

• capacità reddituale della famiglia;

• stabilità delle entrate;

• durata prevista del mutuo;

• propensione al rischio;

• andamento dei mercati finanziari.

Prima della sottoscrizione è opportuno confrontare più offerte e valutarne il costo complessivo, evitando di soffermarsi esclusivamente sulla rata iniziale o sul tasso pubblicizzato.

Quali documenti consegna la banca

Prima della stipula il cliente riceve la documentazione prevista dalla normativa sulla trasparenza bancaria.

Tra i documenti più importanti vi è il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), che consente di confrontare le diverse offerte di mutuo e comprenderne le principali condizioni economiche.

È opportuno leggere attentamente tutta la documentazione prima della firma, chiedendo chiarimenti alla banca o al notaio in caso di dubbi.

È possibile estinguere anticipatamente il mutuo?

Sì.

Il mutuatario può estinguere il finanziamento prima della scadenza, integralmente oppure limitatamente a una parte del capitale residuo.

Per i mutui destinati all'acquisto dell'abitazione la normativa ha eliminato, nella generalità dei casi, le penali di estinzione anticipata.

Nel corso della vita del mutuo possono inoltre verificarsi altre vicende, come la surroga presso un'altra banca o l'accollo del finanziamento da parte di un diverso soggetto, argomenti approfonditi nella guida dedicata alla surroga, all'accollo e all'estinzione del mutuo.

Gli errori più frequenti

Tra gli errori che si riscontrano più spesso vi sono:

• scegliere il mutuo considerando esclusivamente l'importo della rata iniziale;

• non distinguere tra parametro di riferimento e spread;

• non comprendere la differenza tra TAN e TAEG;

• non verificare la presenza di clausole CAP o FLOOR;

• non valutare la durata complessiva del finanziamento;

• non leggere attentamente il piano di ammortamento e il PIES prima della stipula.

Una scelta consapevole richiede di valutare il mutuo nel suo complesso e non soltanto il tasso pubblicizzato.

Quando è opportuno rivolgersi al notaio

Il notaio non sceglie il mutuo al posto del cliente né svolge attività di consulenza finanziaria.

Può tuttavia spiegare il contenuto giuridico del contratto, chiarire il significato delle principali clausole e verificare che il mutuatario abbia piena consapevolezza degli obblighi che assume con la stipula.

Una consulenza preventiva consente inoltre di coordinare correttamente il contratto di mutuo con la compravendita, evitando ritardi o criticità al momento del rogito.

Conclusioni

La scelta del tasso di interesse e del piano di ammortamento incide sull'equilibrio economico del mutuo per molti anni.

Comprendere la differenza tra tasso fisso e variabile, conoscere il significato di Eurirs, Euribor, spread, TAN e TAEG e verificare attentamente il piano di ammortamento consente di affrontare la stipula con maggiore consapevolezza.

La scelta del mutuo non dovrebbe essere guidata esclusivamente dall'importo della rata iniziale o dal tasso pubblicizzato. Una valutazione realmente consapevole richiede di considerare il costo complessivo del finanziamento, la sua durata, le caratteristiche del piano di ammortamento e le possibili evoluzioni del rapporto nel corso degli anni, così da individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze e alla propria capacità di rimborso.