Surroga del mutuo, rinegoziazione, accollo ed estinzione
Sommario della guida
La rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione consiste nella modifica di alcune condizioni del mutuo già esistente mediante accordo tra il mutuatario e la stessa banca.
Possono essere modificati, ad esempio, il tipo o la misura del tasso di interesse, la durata del finanziamento e conseguentemente l'importo delle rate.
Il rapporto con la banca originaria continua e non viene stipulato un nuovo finanziamento destinato a sostituire quello precedente.
La rinegoziazione richiede quindi il consenso dell'istituto finanziatore e deve essere distinta dalla surroga, che comporta invece il passaggio del finanziamento a una nuova banca.
La guida Mutuo Informato del Consiglio Nazionale del Notariato considera espressamente la rinegoziazione tra gli strumenti attraverso i quali possono essere modificate le condizioni economiche di un finanziamento già in corso.
La surroga o portabilità del mutuo
La surroga consente al mutuatario di sostituire la banca originaria con un nuovo istituto finanziatore, conservando l'ipoteca già iscritta a garanzia del precedente mutuo.
La nuova banca concede un finanziamento destinato all'estinzione del debito residuo nei confronti della precedente banca e subentra nella garanzia ipotecaria secondo il meccanismo della surrogazione.
Non viene quindi cancellata la vecchia ipoteca per iscriverne necessariamente una nuova: la garanzia esistente viene utilizzata a favore del nuovo finanziatore.
La disciplina della portabilità è oggi contenuta principalmente nell'articolo 120-quater del Testo Unico Bancario.
È nullo il patto diretto a impedire o rendere oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione e la relativa operazione non deve comportare per il cliente penali o altri oneri nei casi previsti dalla disciplina vigente.
Cosa può essere modificato con la surroga
La surroga può consentire di modificare le condizioni economiche del finanziamento, come:
il tipo di tasso;
la misura del tasso;
la durata;
l'importo e la distribuzione delle rate.
La banca deve necessariamente cambiare, perché la funzione propria della surroga consiste nel trasferimento del finanziamento presso un nuovo intermediario.
L'importo del nuovo finanziamento è invece collegato al debito residuo da estinguere.
La surroga non rappresenta lo strumento attraverso il quale ottenere una somma aggiuntiva di liquidità oltre a quella necessaria per estinguere il precedente finanziamento.
La guida Mutuo Informato distingue infatti espressamente la surroga dal mutuo di sostituzione, che può invece consentire anche un aumento della somma finanziata.
Il mutuo di sostituzione
Il mutuo di sostituzione costituisce un'operazione diversa dalla surroga.
Il precedente finanziamento viene estinto e viene stipulato un nuovo mutuo, con la stessa banca oppure con un'altra banca.
In questo caso può essere modificato anche l'importo finanziato e può quindi essere ottenuta ulteriore liquidità.
La precedente ipoteca può dover essere cancellata e il nuovo finanziamento normalmente richiede l'iscrizione di una nuova garanzia ipotecaria.
A differenza della surroga, il mutuo di sostituzione comporta nuovi costi bancari, fiscali e notarili.
La scelta tra rinegoziazione, surroga e mutuo di sostituzione dipende quindi dall'obiettivo concreto perseguito e dalle condizioni economiche dell'operazione.
L'accollo del mutuo
L'accollo si verifica quando un soggetto assume il debito derivante da un mutuo contratto da un'altra persona.
È un'ipotesi frequente nella compravendita di un immobile già gravato da un finanziamento, quando l'acquirente assume l'obbligo di pagare, in tutto o in parte, il debito residuo del venditore verso la banca.
L'accordo tra venditore e acquirente non comporta necessariamente la liberazione del debitore originario nei confronti della banca.
Occorre quindi distinguere l'accordo interno tra le parti dagli effetti che l'accollo produce nei confronti del creditore.
La liberazione del debitore originario dipende dalla struttura dell'accollo e dalla posizione assunta dalla banca.
Per questa ragione la disciplina dell'accollo deve essere esaminata con particolare attenzione prima della stipula della compravendita.
Accollo e pagamento del prezzo
Quando l'acquirente assume il debito residuo del venditore, l'importo accollato può concorrere al pagamento del prezzo della compravendita.
L'atto deve quindi indicare chiaramente:
il prezzo complessivo;
le somme eventualmente già pagate;
le somme pagate al momento della stipula;
l'importo del debito residuo assunto dall'acquirente;
gli eventuali rapporti con la banca finanziatrice.
Occorre inoltre chiarire se il venditore venga liberato dal debito oppure rimanga obbligato nei confronti della banca.
La valutazione dipende dal contratto originario di mutuo, dall'accordo di accollo e dall'eventuale adesione dell'istituto finanziatore.
L'estinzione anticipata del mutuo
Il mutuo può essere estinto prima della scadenza prevista dal contratto.
L'estinzione può essere totale oppure, quando consentito dal contratto e dalla disciplina applicabile, parziale.
L'estinzione totale comporta il pagamento del capitale residuo e la cessazione dell'obbligazione derivante dal finanziamento.
Per determinate categorie di mutui immobiliari la legge disciplina specificamente l'estinzione anticipata e limita o esclude l'applicazione di penali.
La disciplina vigente deve essere verificata considerando la natura del mutuo, la data del contratto, la qualità del mutuatario e la finalità del finanziamento. Il Testo Unico Bancario dedica specifiche disposizioni all'estinzione anticipata dei mutui immobiliari.
Estinzione del mutuo e cancellazione dell'ipoteca
L'estinzione del debito e la cancellazione dell'ipoteca devono essere tenute concettualmente distinte.
Il pagamento integrale del mutuo determina l'estinzione dell'obbligazione verso la banca.
Per le ipoteche rientranti nell'articolo 40-bis del Testo Unico Bancario è previsto un procedimento semplificato mediante il quale l'istituto mutuante comunica l'estinzione del debito ai registri immobiliari, senza necessità di un autonomo atto notarile di cancellazione.
La guida Mutuo Informato precisa tuttavia che possono esistere situazioni nelle quali, per una migliore sicurezza dell'operazione, risulti opportuno procedere alla cancellazione dell'ipoteca mediante un tradizionale atto notarile, ad esempio in presenza di una vendita collegata alla concessione di un nuovo finanziamento all'acquirente.
Estinzione del mutuo in occasione della vendita
È frequente che un immobile venga venduto quando il mutuo che lo grava non è ancora interamente rimborsato.
In questi casi una parte del prezzo può essere destinata direttamente all'estinzione del debito residuo verso la banca.
L'operazione richiede il coordinamento tra:
pagamento del prezzo;
conteggio del debito residuo;
estinzione del finanziamento;
posizione della banca;
cancellazione dell'ipoteca;
eventuale nuovo mutuo contratto dall'acquirente.
La sequenza dei pagamenti e delle formalità deve essere organizzata in modo coerente con le caratteristiche della singola operazione.
Il ruolo del Notaio
Il Notaio verifica la situazione ipotecaria dell'immobile, la documentazione bancaria, la struttura del finanziamento e gli effetti delle diverse operazioni sul trasferimento del bene.
Nella surroga, il controllo notarile riguarda anche la continuità della garanzia ipotecaria e la corretta sostituzione del creditore.
Nell'accollo, particolare attenzione deve essere dedicata ai rapporti tra venditore, acquirente e banca e all'eventuale liberazione del debitore originario.
Nell'estinzione collegata a una compravendita devono essere coordinati il pagamento alla banca, il trasferimento dell'immobile e la cancellazione della precedente garanzia.
La valutazione definitiva della soluzione appropriata compete sempre al Notaio sulla base del contratto di mutuo, della documentazione bancaria, della disciplina applicabile e delle caratteristiche del caso concreto.
Domande frequenti
Che differenza c'è tra rinegoziazione e surroga del mutuo?
Il rapporto con la banca originaria continua e non viene stipulato un nuovo finanziamento destinato a sostituire quello precedente.
La rinegoziazione richiede quindi il consenso dell'istituto finanziatore e deve essere distinta dalla surroga, che comporta invece il passaggio del finanziamento a una nuova banca.
L'accollo libera il venditore dal debito verso la banca?
L'accordo tra venditore e acquirente non comporta necessariamente la liberazione del debitore originario nei confronti della banca.
Occorre quindi distinguere l'accordo interno tra le parti dagli effetti che l'accollo produce nei confronti del creditore.
La liberazione del debitore originario dipende dalla struttura dell'accollo e dalla posizione assunta dalla banca.
Il pagamento del mutuo comporta automaticamente la cancellazione dell'ipoteca?
L'estinzione del debito e la cancellazione dell'ipoteca devono essere tenute concettualmente distinte.
Il pagamento integrale del mutuo determina l'estinzione dell'obbligazione verso la banca.
Per le ipoteche rientranti nell'articolo 40-bis del Testo Unico Bancario è previsto un procedimento semplificato mediante il quale l'istituto mutuante comunica l'estinzione del debito ai registri immobiliari, senza necessità di un autonomo atto notarile di cancellazione.