Vendere una casa con mutuo

È possibile vendere una casa gravata da mutuo?

Sì.

La presenza di un mutuo non limita il diritto del proprietario di vendere l'immobile.

Occorre tuttavia coordinare la compravendita con il rapporto di finanziamento ancora in essere, affinché il debito venga correttamente estinto oppure trasferito all'acquirente, quando ciò sia consentito.

Nella maggior parte dei casi il mutuo viene estinto contestualmente alla stipula del rogito, senza che sia necessario procedere anticipatamente al rimborso del finanziamento.

Che cosa deve fare il venditore prima del rogito?

Prima della stipula è opportuno informare il notaio dell'esistenza del mutuo e comunicare i riferimenti della banca finanziatrice.

Successivamente viene richiesto il conteggio estintivo, cioè il documento con il quale la banca indica l'importo esatto necessario per estinguere il finanziamento in una determinata data.

Il conteggio estintivo riporta normalmente:

• il capitale residuo;

• gli interessi maturati;

• gli eventuali oneri previsti dal contratto;

• la data entro la quale l'importo indicato rimane valido.

Poiché il conteggio ha una validità limitata nel tempo, esso viene generalmente richiesto quando la data del rogito è ormai prossima.

Come viene estinto il mutuo al momento del rogito?

Nella prassi notarile il mutuo viene normalmente estinto contestualmente alla vendita dell'immobile.

L'acquirente non versa l'intero prezzo direttamente al venditore.

Una parte del corrispettivo viene invece destinata all'estinzione del mutuo ancora in essere, mentre il residuo viene corrisposto al venditore.

Sotto il profilo giuridico questa modalità può essere attuata anche mediante una delegazione di pagamento, con la quale l'acquirente provvede a versare direttamente alla banca del venditore la somma necessaria per estinguere il finanziamento, corrispondendo al venditore soltanto l'importo residuo del prezzo.

Si tratta di una soluzione estremamente diffusa nella pratica notarile perché garantisce che il finanziamento venga estinto contestualmente alla compravendita e assicura a tutte le parti la corretta destinazione delle somme dovute.

La banca, ricevuta la somma indicata nel conteggio estintivo, rilascia quietanza dell'avvenuto pagamento.

È necessario estinguere sempre il mutuo?

Non necessariamente.

In alcuni casi il mutuo può essere mantenuto in vita mediante il suo accollo da parte dell'acquirente.

L'accollo consente al compratore di subentrare, in tutto o in parte, nel rapporto di finanziamento già esistente, evitando la stipula di un nuovo mutuo.

Questa soluzione richiede tuttavia un'attenta valutazione delle condizioni contrattuali e, quando previsto, il consenso della banca.

L'accollo rappresenta una possibilità alternativa all'estinzione del mutuo e può risultare conveniente quando le condizioni economiche del finanziamento originario siano particolarmente favorevoli.

L'accollo del mutuo

L'accollo è il contratto con il quale l'acquirente assume, in tutto o in parte, il debito residuo derivante dal mutuo acceso dal venditore.

Si tratta di una soluzione che può risultare conveniente quando il finanziamento presenta condizioni economiche favorevoli oppure quando le parti desiderano evitare l'estinzione del mutuo e la stipula di un nuovo finanziamento.

Dal punto di vista giuridico è opportuno distinguere tra diverse forme di accollo.

L'accollo interno produce effetti esclusivamente tra venditore e acquirente. La banca rimane estranea all'accordo e continua a poter richiedere il pagamento anche al debitore originario.

L'accollo esterno è invece portato a conoscenza della banca, che può aderirvi secondo le modalità previste dalla legge e dal contratto.

Particolare importanza assume inoltre la distinzione tra:

• accollo cumulativo, nel quale il venditore rimane obbligato insieme all'acquirente nei confronti della banca;

• accollo liberatorio, nel quale la banca libera espressamente il venditore da ogni obbligazione residua.

Quest'ultima ipotesi richiede una specifica manifestazione di volontà della banca e non consegue automaticamente all'accordo tra venditore e acquirente.

Quando conviene l'accollo?

Non esiste una risposta valida per ogni situazione.

L'accollo può risultare conveniente quando il mutuo presenta condizioni economiche particolarmente favorevoli rispetto a quelle offerte dal mercato oppure quando consente di ridurre tempi e costi dell'operazione.

In altri casi può invece essere preferibile estinguere il finanziamento e stipulare un nuovo mutuo.

La scelta dipende dalle condizioni contrattuali, dalla posizione della banca e dalle esigenze delle parti.

Che cosa accade all'ipoteca?

L'ipoteca che garantisce il mutuo segue il destino del finanziamento.

Se il mutuo viene accollato, l'ipoteca continua normalmente a garantire il credito della banca.

Se invece il mutuo viene integralmente estinto contestualmente al rogito, l'ipoteca è destinata ad essere successivamente cancellata.

È importante ricordare che l'estinzione del mutuo e la cancellazione dell'ipoteca non coincidono necessariamente nello stesso momento.

Una volta ricevuto il pagamento, la banca rilascia normalmente quietanza attestando l'avvenuta estinzione del finanziamento.

Per i mutui ai quali si applica la disciplina introdotta dalla cosiddetta Legge Bersani, non è generalmente necessario stipulare un autonomo atto notarile di assenso alla cancellazione dell'ipoteca.

La banca provvede infatti a comunicare l'avvenuta estinzione del mutuo alla Conservatoria dei Registri Immobiliari entro il termine di 30 giorni, affinché venga eseguita la cancellazione dell'ipoteca.

Per questo motivo è del tutto normale che, nel giorno del rogito, l'ipoteca risulti ancora formalmente iscritta pur essendo il mutuo già estinto. La cancellazione avviene successivamente mediante la procedura prevista dalla legge.

Gli errori più frequenti

Tra gli errori che si riscontrano più spesso vi sono:

• ritenere che la presenza del mutuo impedisca la vendita dell'immobile;

• richiedere il conteggio estintivo con eccessivo ritardo;

• confondere l'estinzione del mutuo con la cancellazione dell'ipoteca;

• ritenere che l'accollo liberi automaticamente il venditore nei confronti della banca;

• non comunicare tempestivamente al notaio l'esistenza del mutuo.

Una corretta programmazione della vendita consente normalmente di evitare tali inconvenienti.

Quando è opportuno rivolgersi al notaio

È consigliabile informare il notaio dell'esistenza del mutuo fin dall'inizio della trattativa.

In questo modo sarà possibile coordinare i rapporti con la banca, richiedere tempestivamente il conteggio estintivo, predisporre le modalità di pagamento del prezzo e valutare, insieme alle parti, se sia preferibile procedere all'estinzione del finanziamento oppure all'accollo.

Una consulenza preventiva consente inoltre di programmare correttamente i tempi della stipula e di evitare rinvii dovuti alla mancanza della documentazione bancaria.

Conclusioni

La presenza di un mutuo non rappresenta un ostacolo alla vendita di un immobile. Nella pratica notarile l'estinzione contestuale del finanziamento costituisce la soluzione più frequente, ma in determinate circostanze può risultare conveniente anche l'accollo del mutuo da parte dell'acquirente. Una corretta organizzazione dei rapporti tra venditore, acquirente, banca e notaio consente di gestire l'operazione in modo sicuro, assicurando il regolare pagamento del prezzo, l'estinzione o il trasferimento del finanziamento e la successiva cancellazione dell'ipoteca secondo le modalità previste dalla legge.