Documenti necessari per vendere casa

Perché è importante preparare i documenti prima della vendita

Molti proprietari iniziano la trattativa e solo dopo aver trovato un acquirente verificano se tutta la documentazione è disponibile.

Questo metodo comporta spesso ritardi.

È preferibile effettuare una verifica preventiva insieme al Notaio, così da individuare eventuali problemi urbanistici, catastali o documentali prima che diventino un ostacolo alla stipula.

I documenti personali del venditore

Il venditore deve normalmente mettere a disposizione:

• documento di identità in corso di validità;

• codice fiscale;

• certificato o estratto dell'atto di matrimonio quando necessario per verificare il regime patrimoniale;

• eventuale sentenza di separazione o divorzio, se rilevante;

• permesso di soggiorno, per i cittadini extracomunitari, quando richiesto.

Nel caso di società saranno necessari anche i documenti che dimostrano i poteri di rappresentanza.

La provenienza dell'immobile

È il complesso dei titoli che dimostrano come il venditore sia divenuto proprietario dell'immobile.

La provenienza può derivare, ad esempio, da:

• atto di compravendita;

• atto di donazione;

• successione ereditaria;

• atto di divisione;

• decreto di trasferimento;

• sentenza.

Il Notaio ricostruisce la storia giuridica dell'immobile mediante l'esame dei Registri Immobiliari e della documentazione disponibile, verificando la continuità delle trascrizioni e la regolarità della provenienza.

Nel caso di immobili provenienti da successione o da donazione potranno essere necessari ulteriori controlli e specifici adempimenti, illustrati nella guida dedicata.

La documentazione catastale

Sono normalmente necessari:

• visura catastale aggiornata;

• planimetria catastale;

• eventuale elaborato planimetrico, quando necessario.

Ai sensi dell'art. 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, il venditore deve dichiarare la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto dell'immobile.

Se la planimetria non corrisponde alla situazione reale, occorre procedere preventivamente all'aggiornamento catastale.

È importante ricordare che la conformità catastale non sostituisce la regolarità urbanistica: si tratta di verifiche diverse, entrambe essenziali.

La documentazione urbanistica

Il Notaio verifica anche la regolarità edilizia dell'immobile.

A seconda dei casi possono essere necessari:

• licenza edilizia;

• concessione edilizia;

• permesso di costruire;

• SCIA;

• CILA;

• eventuali varianti;

• certificati di agibilità, quando esistenti;

• provvedimenti di sanatoria.

Ogni immobile presenta una propria storia edilizia.

Per questo motivo la documentazione richiesta può variare sensibilmente da un caso all'altro.

È opportuno che il venditore si confronti preventivamente con il tecnico che conosce la storia edilizia dell'immobile, così da verificare che tutta la documentazione urbanistica sia completa prima dell'inizio della trattativa. Eventuali irregolarità possono spesso essere risolte con maggiore semplicità se affrontate con il necessario anticipo, evitando ritardi nella fase finale della compravendita.

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L'APE è obbligatorio nella maggior parte delle compravendite.

Il venditore deve consegnarlo all'acquirente e dichiararne l'avvenuta ricezione nell'atto.

L'attestato deve essere redatto da un tecnico abilitato ed essere in corso di validità.

La mancanza dell'APE non determina la nullità della vendita, ma può comportare delle sanzioni pecuniarie a carico delle parti.

La documentazione condominiale

Se l'immobile fa parte di un condominio è opportuno predisporre:

• dati dell'amministratore;

• attestazione delle spese condominiali;

• eventuali delibere relative a lavori straordinari;

• regolamento condominiale, quando rilevante.

È importante chiarire prima del rogito chi sosterrà le spese già deliberate e quelle future.

Il mutuo

Se l'immobile è gravato da mutuo è opportuno richiedere alla banca:

• conteggio estintivo aggiornato;

• modalità di estinzione;

• eventuale documentazione per l'accollo, se previsto.

Questa documentazione permette di organizzare correttamente il rogito.

La documentazione fiscale

In alcune vendite può essere utile predisporre anche:

• documentazione relativa alle agevolazioni prima casa;

• documentazione dei bonus edilizi;

• fatture dei lavori che possono incidere sul calcolo della plusvalenza;

• eventuali certificazioni fiscali rilevanti.

Questi documenti possono risultare particolarmente importanti quando la vendita avviene entro cinque anni dall'acquisto oppure riguarda immobili interessati da Superbonus.

Gli immobili provenienti da successione o donazione

In questi casi è normalmente opportuno produrre anche:

• dichiarazione di successione;

• atto di donazione;

• eventuali ulteriori titoli di provenienza;

• documentazione relativa alla continuità delle trascrizioni.

La verifica preventiva della provenienza consente di evitare ritardi nella fase finale della compravendita.

Chi procura i documenti?

Molti documenti sono già in possesso del proprietario.

Altri possono essere richiesti:

• al Notaio che ha stipulato l'atto di acquisto;

• all'Agenzia delle Entrate;

• al Catasto;

• al Comune;

• all'amministratore del condominio;

• alla banca.

Il Notaio indicherà quali documenti siano realmente necessari nel caso concreto.

Gli errori più frequenti

Tra gli errori che si riscontrano con maggiore frequenza vi sono:

• iniziare la vendita senza verificare la documentazione;

• accorgersi troppo tardi di difformità catastali o urbanistiche;

• smarrire il titolo di provenienza;

• richiedere il conteggio estintivo del mutuo pochi giorni prima del rogito;

• sottovalutare l'importanza dell'APE e della documentazione edilizia.

Nella maggior parte dei casi questi problemi possono essere risolti se affrontati con sufficiente anticipo.

Quando è opportuno rivolgersi al Notaio

È consigliabile contattare il Notaio prima di pubblicare l'annuncio di vendita.

Una verifica preventiva della documentazione consente di:

• individuare eventuali irregolarità;

• predisporre i documenti mancanti;

• programmare eventuali sanatorie o aggiornamenti catastali;

• evitare rinvii della stipula.

Questo controllo iniziale permette spesso di risparmiare tempo e costi durante tutta la trattativa.

Conclusioni

Una compravendita immobiliare si conclude con maggiore rapidità quando la documentazione è completa fin dall'inizio. Il controllo preventivo del titolo di provenienza, della regolarità urbanistica e catastale, dell'APE e degli altri documenti necessari consente di affrontare la trattativa senza imprevisti e riduce sensibilmente il rischio di rinvii del rogito. Preparare con anticipo tutta la documentazione rappresenta uno dei modi più efficaci per vendere casa in tempi rapidi e con la massima sicurezza giuridica.