I principali errori da evitare quando si vende casa
Sommario della guida
Errore n. 1 – Mettere in vendita l'immobile senza una verifica preventiva
Molti proprietari pubblicano l'annuncio o accettano una proposta di acquisto senza avere prima verificato la documentazione dell'immobile.
È invece opportuno effettuare un controllo preliminare della provenienza, della situazione urbanistica e catastale, dell'eventuale mutuo in corso e della documentazione tecnica.
Molti problemi possono essere individuati e risolti prima ancora dell'inizio della trattativa.
Errore n. 2 – Confondere conformità catastale e regolarità urbanistica
Si tratta di due verifiche completamente diverse.
La conformità catastale, disciplinata dall'articolo 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985, n. 52, riguarda la corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile, la planimetria catastale e i dati catastali, compresi gli elementi identificativi e di classamento rilevanti.
La regolarità urbanistica riguarda invece la conformità dell'immobile ai titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive modifiche.
Un immobile può risultare coerente sotto il profilo catastale ma presentare irregolarità urbanistiche; può anche essere urbanisticamente regolare e richiedere un aggiornamento della planimetria o dei dati catastali.
Entrambe le verifiche sono distinte e devono essere effettuate prima della vendita.
Errore n. 3 – Recuperare la documentazione soltanto pochi giorni prima del rogito
Titolo di provenienza, documentazione urbanistica, planimetrie catastali, Attestato di Prestazione Energetica, documentazione condominiale e conteggio estintivo del mutuo richiedono spesso tempo per essere reperiti.
Attendere l'ultimo momento aumenta il rischio di rinviare la stipula.
È preferibile predisporre tutta la documentazione prima ancora di sottoscrivere una proposta di acquisto.
Errore n. 4 – Non verificare preventivamente gli aspetti fiscali
Prima di mettere in vendita un immobile è opportuno verificare se l'operazione possa determinare particolari conseguenze fiscali.
Occorre valutare, ad esempio:
l'eventuale plusvalenza imponibile;
la disciplina delle agevolazioni prima casa;
gli effetti derivanti dal Superbonus o da altri bonus edilizi;
la possibilità di beneficiare di eventuali crediti d'imposta.
Una verifica preventiva consente di programmare correttamente la vendita ed evitare conseguenze inattese.
Errore n. 5 – Sottovalutare la provenienza dell'immobile
Gli immobili provenienti da successione o da donazione richiedono verifiche specifiche.
La provenienza non impedisce la vendita, ma può comportare ulteriori controlli relativi alla continuità delle trascrizioni, alla documentazione successoria o alla disciplina propria degli immobili donati.
Affrontare questi aspetti fin dall'inizio rende la compravendita più semplice e più sicura.
Errore n. 6 – Firmare una proposta senza averne compreso il contenuto
La proposta di acquisto, una volta accettata, può produrre effetti giuridicamente vincolanti.
Prima della sottoscrizione è opportuno verificare con attenzione:
il prezzo;
la caparra;
le modalità di pagamento;
la data prevista per il rogito;
le eventuali condizioni sospensive;
i termini di consegna dell'immobile.
Una clausola poco chiara può generare controversie che sarebbe stato semplice evitare con una preventiva consulenza.
Errore n. 7 – Non comunicare all'acquirente le reali condizioni dell'immobile
Difformità edilizie, servitù, vincoli, lavori condominiali deliberati o altre circostanze rilevanti dovrebbero essere rappresentati con chiarezza.
La trasparenza favorisce una trattativa serena, riduce il rischio di contestazioni successive e contribuisce a instaurare un rapporto di fiducia tra le parti.
Errore n. 8 – Pensare che ogni problema possa essere risolto il giorno del rogito
Il rogito rappresenta il momento conclusivo della compravendita e presuppone che tutte le verifiche giuridiche, urbanistiche, catastali e fiscali siano già state effettuate.
Difformità edilizie, aggiornamenti catastali, documentazione incompleta o problematiche relative alla provenienza dell'immobile richiedono spesso tempi tecnici che non possono essere gestiti nelle ore immediatamente precedenti alla stipula.
Programmare con anticipo tutti i controlli consente di evitare rinvii del rogito e di affrontare la vendita con maggiore serenità.
Errore n. 9 – Trascurare il ruolo del tecnico incaricato
Nella maggior parte delle compravendite il notaio e il tecnico svolgono attività diverse ma complementari.
Il tecnico verifica gli aspetti edilizi, urbanistici, catastali ed energetici dell'immobile, mentre il notaio accerta la regolarità giuridica della provenienza, esegue le verifiche nei Registri Immobiliari e predispone l'atto di compravendita.
Una collaborazione tempestiva tra proprietario, tecnico e notaio consente di individuare e risolvere eventuali criticità prima dell'inizio della trattativa, evitando ritardi e costi aggiuntivi.
Errore n. 10 – Non programmare correttamente i tempi della vendita
Una compravendita immobiliare richiede il coordinamento di numerosi soggetti: venditore, acquirente, notaio, tecnico, banca, amministratore di condominio ed eventuale agenzia immobiliare.
Attendere l'ultimo momento per richiedere documenti, ottenere certificazioni, reperire il conteggio estintivo del mutuo o risolvere eventuali irregolarità può compromettere il rispetto dei termini concordati.
Una corretta pianificazione dell'intera operazione rappresenta il modo più efficace per ridurre il rischio di imprevisti e giungere al rogito nei tempi previsti.
Quando è opportuno rivolgersi al notaio
È consigliabile contattare il notaio prima ancora di sottoscrivere una proposta di acquisto o un contratto preliminare.
Una consulenza preventiva consente di verificare la documentazione disponibile, individuare eventuali criticità giuridiche, urbanistiche o fiscali e programmare correttamente tutte le fasi della vendita.
Intervenire tempestivamente significa, nella maggior parte dei casi, ridurre i tempi della compravendita ed evitare contestazioni o rinvii della stipula.
Conclusioni
La maggior parte dei problemi che si verificano durante una compravendita immobiliare può essere evitata attraverso una corretta preparazione. Verificare preventivamente la documentazione, affrontare con anticipo gli aspetti urbanistici, catastali, fiscali e giuridici e programmare l'intera operazione insieme ai professionisti coinvolti consente di ridurre sensibilmente il rischio di ritardi e contestazioni. Una vendita ben organizzata tutela sia il venditore sia l'acquirente e permette di giungere al rogito con maggiore serenità e sicurezza.
Domande frequenti
Perché serve una verifica preventiva prima di mettere in vendita casa?
Molti proprietari pubblicano l'annuncio o accettano una proposta di acquisto senza avere prima verificato la documentazione dell'immobile. È invece opportuno effettuare un controllo preliminare della provenienza, della situazione urbanistica e catastale, dell'eventuale mutuo in corso e della documentazione tecnica.
Che differenza c'è tra conformità catastale e regolarità urbanistica?
Si tratta di due verifiche completamente diverse. La conformità catastale, disciplinata dall'articolo 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985, n. 52, riguarda la corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile, la planimetria catastale e i dati catastali, compresi gli elementi identificativi e di classamento rilevanti.
Perché la provenienza dell'immobile conta quando si vende?
Gli immobili provenienti da successione o da donazione richiedono verifiche specifiche. La provenienza non impedisce la vendita, ma può comportare ulteriori controlli relativi alla continuità delle trascrizioni, alla documentazione successoria o alla disciplina propria degli immobili donati.