Vendere un immobile interessato da Superbonus e bonus edilizi
Sommario della guida
È possibile vendere un immobile sul quale sono stati eseguiti lavori agevolati?
Sì.
La circostanza che sull'immobile siano stati eseguiti lavori agevolati con il Superbonus o con altri bonus edilizi non limita il diritto del proprietario di venderlo.
La compravendita rimane pienamente possibile.
Occorre tuttavia verificare preventivamente la documentazione disponibile, la tipologia degli interventi realizzati e le eventuali conseguenze fiscali previste dalla normativa vigente.
Nella maggior parte dei casi la vendita si svolge senza particolari criticità, purché la situazione venga esaminata prima della sottoscrizione della proposta di acquisto o del contratto preliminare.
Quali bonus possono interessare la vendita dell'immobile?
Le agevolazioni edilizie sono numerose e disciplinano interventi differenti.
Tra le principali rientrano:
il Bonus ristrutturazioni;
l'Ecobonus;
il Sismabonus;
il Superbonus;
il Bonus per l'eliminazione delle barriere architettoniche;
altre agevolazioni previste dalla normativa vigente.
Non tutti questi incentivi producono gli stessi effetti al momento della vendita.
Per questo motivo è importante ricostruire con precisione quali lavori siano stati eseguiti e quale disciplina sia stata applicata.
Quali documenti è opportuno predisporre?
L'acquirente desidera normalmente conoscere gli interventi effettuati sull'immobile e verificarne la corretta esecuzione.
È quindi opportuno conservare tutta la documentazione relativa ai lavori, tra cui, a seconda dei casi:
i titoli edilizi;
le asseverazioni tecniche;
le certificazioni energetiche;
le fatture e i bonifici;
la documentazione relativa alle detrazioni fiscali;
l'eventuale documentazione concernente la cessione del credito o lo sconto in fattura;
ogni altro documento relativo agli interventi eseguiti.
Una documentazione completa facilita la trattativa e consente al notaio di ricostruire correttamente la situazione dell'immobile.
Le detrazioni fiscali passano automaticamente all'acquirente?
Non sempre.
La disciplina varia a seconda del tipo di agevolazione e delle modalità con cui il beneficio fiscale è stato utilizzato.
In alcune ipotesi le quote residue della detrazione possono trasferirsi all'acquirente, salvo diverso accordo tra le parti quando la legge lo consente; in altre situazioni il beneficio rimane invece in capo al venditore oppure è già stato integralmente utilizzato mediante cessione del credito o sconto in fattura.
Per questo motivo è opportuno chiarire fin dall'inizio quale sia la posizione fiscale dell'immobile e disciplinare correttamente tale aspetto nell'atto di compravendita.
La vendita comporta automaticamente la perdita delle agevolazioni?
No.
La vendita dell'immobile non determina, di regola, la perdita delle detrazioni già maturate né l'obbligo di restituire quanto legittimamente fruito.
Occorre però distinguere le diverse tipologie di bonus e verificare la disciplina applicabile al caso concreto.
Le conseguenze possono infatti variare in funzione dell'intervento eseguito, delle modalità con cui è stata utilizzata l'agevolazione e delle norme vigenti al momento della vendita.
La presenza del Superbonus può incidere sulla tassazione della vendita?
Sì, in alcuni casi.
La normativa ha introdotto una disciplina speciale della plusvalenza relativa ad alcuni immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus.
Si tratta di una disciplina diversa dalla plusvalenza ordinaria esaminata nella guida dedicata agli aspetti fiscali della vendita.
Non tutte le vendite di immobili interessati dal Superbonus sono soggette a questa nuova disciplina.
Occorre verificare, tra l'altro:
la data di conclusione dei lavori;
il tempo trascorso tra la fine degli interventi e la vendita;
la tipologia di agevolazione utilizzata;
le modalità di fruizione del beneficio fiscale;
l'eventuale ricorrenza delle cause di esclusione previste dalla legge.
Per tale motivo non è possibile stabilire automaticamente se la vendita produca o meno una plusvalenza imponibile.
La valutazione deve essere effettuata caso per caso sulla base della documentazione disponibile e della disciplina vigente.
Domande frequenti
È possibile vendere un immobile sul quale sono stati eseguiti lavori agevolati?
Sì. La circostanza che sull'immobile siano stati eseguiti lavori agevolati con il Superbonus o con altri bonus edilizi non limita il diritto del proprietario di venderlo.
Quali bonus possono interessare la vendita dell'immobile?
Le agevolazioni edilizie sono numerose e disciplinano interventi differenti.
Tra le principali rientrano:
il Bonus ristrutturazioni;
l'Ecobonus;
il Sismabonus;
il Superbonus;
il Bonus per l'eliminazione delle barriere architettoniche;
altre agevolazioni previste dalla normativa vigente.
Quali documenti è opportuno predisporre?
L'acquirente desidera normalmente conoscere gli interventi effettuati sull'immobile e verificarne la corretta esecuzione.
È quindi opportuno conservare tutta la documentazione relativa ai lavori, tra cui, a seconda dei casi:
i titoli edilizi;
le asseverazioni tecniche;
le certificazioni energetiche;
le fatture e i bonifici;
la documentazione relativa alle detrazioni fiscali;
l'eventuale documentazione concernente la cessione del credito o lo sconto in fattura;
ogni altro documento relativo agli interventi eseguiti.
Una documentazione completa facilita la trattativa e consente al notaio di ricostruire correttamente la situazione dell'immobile.