Il pagamento del prezzo

Caparra, acconto e saldo prezzo

Nel percorso che conduce al rogito possono essere versate somme con funzione diversa.

La caparra confirmatoria è normalmente versata al momento della proposta di acquisto accettata o del contratto preliminare; serve a rafforzare l'impegno delle parti e produce gli effetti previsti dal codice civile in caso di inadempimento.

L'acconto sul prezzo, invece, è semplicemente un'anticipazione del corrispettivo pattuito e sarà imputato al prezzo finale al momento del rogito.

Il saldo prezzo rappresenta la parte residua del corrispettivo che viene normalmente pagata al momento dell'atto definitivo.

Per evitare equivoci è importante che ogni somma sia qualificata correttamente fin dall'inizio, perché dalla sua qualificazione derivano conseguenze giuridiche e fiscali diverse.

Come si paga il prezzo

Nelle compravendite immobiliari il pagamento avviene normalmente mediante assegni circolari non trasferibili, bonifici bancari oppure, quando l'acquirente ricorre a un finanziamento, con le modalità concordate con la banca che concede il mutuo. Salvo diverso accordo tra le parti, l'assegno circolare rappresenta ancora oggi lo strumento maggiormente utilizzato, poiché offre al venditore un elevato grado di sicurezza circa la disponibilità delle somme.

Il pagamento in contanti è consentito soltanto entro i limiti previsti dalla normativa vigente. Quando il corrispettivo complessivo dell'operazione supera tale limite devono essere utilizzati strumenti di pagamento tracciabili.

Prima del rogito è sempre opportuno concordare con il notaio le modalità di pagamento, così da verificare che gli strumenti scelti siano corretti, disponibili e utilizzabili il giorno della stipula.

Le dichiarazioni da rendere nell'atto notarile

Nel rogito le parti devono dichiarare le modalità con cui il prezzo è stato pagato.

Non è sufficiente indicare che il corrispettivo è stato versato. Occorre ricostruire i pagamenti effettuati, specificando importi, tempi e strumenti utilizzati.

È quindi importante conservare fin dall'inizio tutta la documentazione relativa a caparre, acconti, bonifici, assegni e ogni altro pagamento collegato alla compravendita.

Anche i pagamenti già eseguiti prima del rogito devono essere comunicati al notaio, perché dovranno essere correttamente indicati nell'atto.

Il sistema del prezzo-valore incide sulle modalità di pagamento?

No. Il sistema del prezzo-valore riguarda esclusivamente il criterio di determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nei casi previsti dalla legge. Esso non modifica in alcun modo il prezzo effettivamente pattuito tra le parti, né l'obbligo di dichiararlo integralmente nell'atto notarile insieme alle modalità con cui è stato pagato. Anche quando si applica il prezzo-valore, tutti i pagamenti devono quindi essere correttamente documentati e ricostruiti nell'atto.

Gli errori che più spesso bloccano il rogito

Molti rinvii del rogito non dipendono da problemi giuridici, ma da modalità di pagamento organizzate all'ultimo momento.

Un caso frequente riguarda gli acquirenti provenienti da Paesi nei quali l'utilizzo del denaro contante è ancora molto diffuso. Può accadere che si presentino il giorno dell'atto con il denaro necessario per pagare il prezzo, senza sapere che in Italia il pagamento in contanti è soggetto a limiti di legge.

Un'altra situazione ricorrente si verifica quando una parte del prezzo è già stata versata in contanti prima del rogito. Molti ritengono che il problema non esista se il pagamento effettuato il giorno dell'atto è inferiore al limite consentito; in realtà occorre considerare l'intera operazione economica. Se, ad esempio, sono stati versati 2.000 euro in contanti prima del rogito e il saldo da pagare è di 4.000 euro, l'operazione complessiva supera il limite previsto dalla legge. In questi casi il pagamento in contanti deve essere eliminato e sostituito con strumenti tracciabili.

Capita inoltre che l'acquirente si presenti con un normale assegno bancario, mentre il venditore si attende un assegno circolare. Salvo diverso accordo tra le parti, i due strumenti non offrono le stesse garanzie e questo può determinare contestazioni o ritardi nella stipula.

Sempre più frequentemente le parti intendono eseguire un bonifico istantaneo direttamente durante il rogito. Può essere una soluzione valida, ma soltanto se verificata in anticipo. Non è raro che la banca abbia impostato limiti operativi inferiori all'importo da trasferire, che il servizio non sia abilitato oppure che l'operazione non sia eseguibile in quel momento per ragioni tecniche o di orario.

Per evitare questi inconvenienti, le modalità di pagamento devono essere definite alcuni giorni prima del rogito, verificando concretamente che ogni operazione possa essere eseguita senza difficoltà.

Il mutuo e il pagamento del saldo

Quando l'acquirente ricorre a un mutuo, il pagamento del saldo prezzo avviene normalmente con l'intervento della banca.

In questi casi è necessario coordinare la compravendita con le modalità di erogazione del finanziamento, verificando in anticipo quando e come le somme saranno rese disponibili al venditore.

Non tutte le banche operano nello stesso modo. Alcune consegnano assegni circolari, altre dispongono bonifici, altre ancora prevedono procedure interne che richiedono tempi e verifiche ulteriori. Per questo motivo è importante che il notaio, la banca e le parti siano allineati prima della stipula.

Il pagamento rateale del prezzo

Non sempre il prezzo viene pagato integralmente al momento del rogito. Le parti possono concordare che una parte del corrispettivo venga corrisposta successivamente mediante pagamenti rateali.

L'ordinamento offre diversi strumenti per disciplinare questa modalità di vendita.

La soluzione tradizionale è rappresentata dalla vendita con riserva della proprietà, nella quale il trasferimento della proprietà si verifica soltanto con il pagamento dell'ultima rata del prezzo. Al termine dei pagamenti è necessario un ulteriore atto notarile per accertare l'avveramento della condizione e consentire il definitivo allineamento della pubblicità immobiliare.

Nella pratica dello Studio viene frequentemente adottata una soluzione diversa: la vendita con pagamento rateale assistita da clausola risolutiva espressa. In questo caso la proprietà si trasferisce immediatamente con il rogito, mentre il contratto prevede che il mancato pagamento anche di una sola rata, quando ricorrano i presupposti pattuiti dalle parti, possa determinare la risoluzione della vendita.

Questa soluzione consente di evitare il successivo atto notarile normalmente richiesto nella vendita con riserva della proprietà. Può inoltre essere prevista una clausola secondo la quale la mancata proposizione, da parte del venditore, dell'azione giudiziale diretta ad ottenere la risoluzione del contratto entro un termine prestabilito decorrente dalla scadenza dell'ultima rata costituisce prova dell'integrale pagamento del prezzo e produce gli effetti di una quietanza, evitando ulteriori formalità e semplificando sensibilmente la conclusione dell'operazione.

La scelta tra i diversi strumenti dipende dalle caratteristiche della compravendita e dagli interessi delle parti. Il notaio individua la soluzione giuridica più idonea in relazione al caso concreto.

Il conto dedicato del notaio

Le parti possono chiedere che il prezzo, o una parte di esso, venga depositato sul conto dedicato del notaio e sia consegnato al venditore soltanto dopo il completamento delle formalità successive al rogito.

La possibilità di depositare il prezzo sul conto dedicato del notaio è disciplinata dall'art. 1, commi 63 e seguenti, della Legge 4 agosto 2017, n. 124. Le parti possono concordare che il corrispettivo rimanga temporaneamente depositato presso il notaio fino al completamento della registrazione e della trascrizione dell'atto e delle verifiche previste dalla legge.

In Italia questo strumento è ancora spesso percepito come una tutela facoltativa e viene utilizzato soltanto in una parte delle compravendite. In altri ordinamenti europei, invece, il passaggio del prezzo attraverso il notaio o attraverso un conto fiduciario notarile costituisce una modalità ordinaria o comunque molto diffusa di conclusione dell'operazione. In Francia, Austria, Olanda e Belgio il notaio svolge normalmente un ruolo centrale nella gestione temporanea delle somme, secondo le regole previste dai rispettivi ordinamenti.

La ragione è semplice: tra il momento in cui viene firmato il rogito e quello in cui la trascrizione produce pienamente i suoi effetti esiste un breve intervallo di tempo, normalmente di pochi giorni, durante il quale potrebbero verificarsi eventi pregiudizievoli indipendenti dalla volontà delle parti e dello stesso notaio. Si pensi, ad esempio, all'iscrizione di un'ipoteca da parte dell'Agente della riscossione per debiti del venditore, anche risalenti nel tempo e dei quali lo stesso potrebbe non essere pienamente consapevole.

Se il prezzo è già stato interamente consegnato al venditore, l'acquirente potrebbe trovarsi esposto a conseguenze molto gravi.

Quando invece viene utilizzato il conto dedicato del notaio, il prezzo rimane temporaneamente depositato su un conto separato. Il notaio provvede alla registrazione e alla trascrizione dell'atto, esegue i controlli successivi per verificare che la formalità sia stata correttamente eseguita e che non siano intervenuti eventi pregiudizievoli anteriori alla trascrizione; soltanto dopo tali verifiche dispone il bonifico delle somme in favore del venditore.

Il ricorso al conto dedicato comporta un costo aggiuntivo contenuto, ma offre un livello di sicurezza molto elevato, soprattutto per l'acquirente. Per questo motivo è opportuno valutarne l'utilizzo già nella fase del contratto preliminare, così da organizzare correttamente le modalità di pagamento e il successivo rogito.

Chi può effettuare il pagamento

Non sempre il pagamento è materialmente eseguito dall'acquirente.

Può accadere, ad esempio, che una parte del prezzo venga corrisposta dai genitori o da un altro familiare. In questi casi è importante informare preventivamente il notaio, affinché possa verificare la corretta qualificazione giuridica dell'operazione e predisporre l'atto in modo coerente con la reale provenienza delle somme.

Il prezzo può inoltre essere estinto, nei casi previsti dalla legge, anche mediante modalità diverse dal trasferimento materiale di denaro, come la compensazione di un credito o altre forme di adempimento consentite dall'ordinamento.

Ciò che conta è che la modalità utilizzata sia reale, documentabile e correttamente rappresentata nell'atto.

La provenienza delle somme

Tra gli adempimenti previsti dalla normativa antiriciclaggio rientra anche la verifica della provenienza delle somme utilizzate per il pagamento del prezzo.

Per questo motivo il notaio può chiedere all'acquirente di indicare l'origine del denaro impiegato per l'acquisto: risparmi personali, vendita di altro immobile, finanziamento bancario, aiuto familiare, successione, donazione o altre fonti lecite.

Non si tratta di una richiesta formale o di una mancanza di fiducia nei confronti del cliente. È un controllo previsto dalla legge, finalizzato a garantire la trasparenza dell'operazione e la corretta ricostruzione dei flussi finanziari.

La ricostruzione della provenienza delle somme rappresenta oggi uno degli aspetti più importanti degli adempimenti previsti dalla normativa antiriciclaggio e contribuisce a garantire la trasparenza, la regolarità e la sicurezza dell'intera operazione.

Programmare i pagamenti significa evitare problemi

Le modalità di pagamento non dovrebbero essere decise il giorno del rogito.

Devono essere definite già nella proposta di acquisto o nel contratto preliminare, oppure comunque comunicate al notaio con adeguato anticipo.

Questo consente di verificare tempestivamente eventuali criticità, organizzare correttamente assegni, bonifici, mutui e pagamenti già eseguiti, e ridurre il rischio di ritardi o rinvii della stipula.

Il pagamento del prezzo non è un dettaglio operativo. È una parte essenziale della compravendita: se viene organizzato con attenzione, il rogito si svolge con maggiore sicurezza e senza inutili tensioni dell'ultimo momento.