Acquistare un immobile da costruire

Quando si applica la disciplina degli immobili da costruire

Le tutele previste dal D.Lgs. n. 122/2005 non riguardano ogni immobile di nuova costruzione.

La disciplina si applica quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge e, in particolare, quando l'acquirente è una persona fisica, il venditore è un costruttore e l'oggetto del contratto è un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che non sia ancora stato ultimato in modo da consentire il rilascio del certificato di agibilità.

La verifica dell'applicabilità della disciplina costituisce il primo controllo che il notaio effettua, perché da essa dipendono tutte le successive garanzie previste dalla legge.

Perché questa disciplina è diversa dalle altre compravendite

Nella compravendita di un immobile già esistente il pagamento del prezzo e il trasferimento della proprietà avvengono normalmente nello stesso momento.

Negli immobili da costruire, invece, l'acquirente versa frequentemente caparre e acconti quando l'edificio non è ancora ultimato e diventerà proprietario soltanto in un momento successivo.

Durante questo periodo l'acquirente sostiene un rischio economico particolare: ha già pagato una parte del prezzo ma non dispone ancora dell'immobile.

È proprio per eliminare o ridurre questo rischio che il legislatore ha previsto una serie di garanzie obbligatorie a carico del costruttore.

Il contratto preliminare

Nella maggior parte dei casi l'acquisto di un immobile da costruire è preceduto dalla sottoscrizione di un contratto preliminare.

A differenza di quanto avviene nelle compravendite ordinarie, il preliminare assume qui un'importanza ancora maggiore, perché disciplina un rapporto destinato a protrarsi nel tempo e durante il quale vengono frequentemente versate somme rilevanti.

Il contratto deve individuare con precisione l'immobile promesso in vendita, il prezzo, le modalità di pagamento, i termini di esecuzione dei lavori, la data prevista per il rogito, le caratteristiche costruttive dell'edificio e tutta la documentazione tecnica utile a descrivere ciò che verrà realizzato.

Particolare attenzione deve essere riservata al capitolato delle opere, agli elaborati progettuali e alle eventuali varianti, affinché l'acquirente sappia esattamente quale immobile riceverà al termine dei lavori.

La fideiussione obbligatoria

La principale tutela prevista dalla legge consiste nell'obbligo, posto a carico del costruttore, di consegnare all'acquirente una fideiussione che garantisca tutte le somme riscosse prima del trasferimento della proprietà.

La fideiussione deve essere rilasciata prima o contestualmente alla sottoscrizione del contratto che comporta il pagamento di somme anteriori al rogito.

Dal 2022 essa deve inoltre essere conforme al modello standard approvato con decreto ministeriale.

La funzione della fideiussione è quella di consentire all'acquirente di recuperare le somme versate nelle ipotesi previste dalla legge, qualora il costruttore venga a trovarsi in una situazione di crisi prima del trasferimento della proprietà.

Si tratta della garanzia più importante dell'intera disciplina, tanto che la sua mancanza produce conseguenze particolarmente rilevanti sul piano giuridico.

La nullità di protezione

La consegna della fideiussione non rappresenta un semplice adempimento formale.

La legge prevede infatti una particolare forma di nullità di protezione a favore dell'acquirente qualora il costruttore non consegni la fideiussione nei casi in cui essa è obbligatoria.

Si tratta di una nullità prevista esclusivamente nell'interesse dell'acquirente, il quale può farla valere quando ritenga che la garanzia imposta dalla legge non sia stata correttamente prestata.

La disciplina è stata introdotta proprio per rafforzare la posizione del contraente più esposto al rischio economico dell'operazione.

La polizza assicurativa indennitaria decennale

Accanto alla fideiussione, la legge impone al costruttore un secondo importante obbligo.

Al momento del trasferimento della proprietà deve essere consegnata all'acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale postuma, anch'essa conforme al modello ministeriale vigente.

La polizza ha una funzione diversa rispetto alla fideiussione.

Quest'ultima tutela le somme versate prima del rogito.

La polizza decennale, invece, protegge il proprietario dopo il trasferimento dell'immobile contro i danni materiali e diretti derivanti dalla rovina totale o parziale dell'edificio oppure da gravi difetti costruttivi, nei casi previsti dalla legge.

La consegna della polizza costituisce uno degli adempimenti che il notaio verifica con particolare attenzione prima della stipula del contratto definitivo.

Il ruolo del notaio

Nell'acquisto di un immobile da costruire il ruolo del notaio assume un'importanza ancora maggiore rispetto a una compravendita ordinaria.

Oltre ai consueti controlli urbanistici, catastali, ipotecari e sulla provenienza dell'immobile, il notaio verifica l'applicabilità della disciplina speciale prevista dal D.Lgs. n. 122/2005, controlla la regolarità della fideiussione, accerta la presenza della polizza assicurativa decennale e verifica che il contratto contenga tutte le indicazioni richieste dalla legge.

Il suo intervento non si limita quindi alla stipula del rogito, ma accompagna l'intera operazione, contribuendo a garantire che le tutele previste dal legislatore siano effettivamente applicate.

Le verifiche prima del rogito

Nel periodo che intercorre tra il preliminare e il contratto definitivo proseguono tutte le verifiche normalmente svolte in una compravendita immobiliare.

Il notaio controlla la situazione dei Registri Immobiliari, la continuità delle trascrizioni, la regolarità urbanistica e catastale, l'eventuale esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli e la completezza della documentazione necessaria per il trasferimento della proprietà.

Particolare attenzione viene inoltre riservata al corretto completamento dell'edificio, alla conformità dell'immobile rispetto al progetto approvato e alla documentazione che dovrà essere consegnata all'acquirente al momento del rogito.

Gli errori più frequenti

Molte delle difficoltà che si verificano nell'acquisto di immobili da costruire derivano da una conoscenza incompleta della disciplina.

Tra gli errori più frequenti vi sono la sottovalutazione dell'importanza della fideiussione, la mancata verifica del contenuto del capitolato, l'errata convinzione che ogni immobile di nuova costruzione rientri automaticamente nella disciplina del D.Lgs. n. 122/2005 oppure la mancata verifica della polizza assicurativa decennale.

È inoltre opportuno che ogni modifica progettuale intervenuta durante i lavori venga adeguatamente documentata e condivisa tra le parti, evitando incertezze al momento della consegna dell'immobile.

Il consiglio finale

L'acquisto di un immobile da costruire rappresenta spesso un investimento importante, che richiede tempi più lunghi rispetto a una compravendita ordinaria e comporta il versamento di somme quando l'immobile non è ancora ultimato.

Proprio per questo motivo il legislatore ha previsto un sistema di tutele particolarmente rigoroso, fondato sulla fideiussione, sulla polizza assicurativa decennale e su specifici controlli notarili.

Conoscere queste garanzie prima della sottoscrizione del contratto consente all'acquirente di affrontare l'operazione con maggiore consapevolezza e di beneficiare di tutti gli strumenti di protezione previsti dall'ordinamento.

Una corretta assistenza notarile sin dalle prime fasi della trattativa rappresenta il modo migliore per prevenire criticità, verificare la completezza delle garanzie e arrivare al rogito con la massima sicurezza giuridica.