Agevolazioni prima casa

Quali imposte si pagano con l’agevolazione prima casa?

Quando l’acquisto è soggetto a imposta di registro, l’aliquota applicabile è pari al 2%, con il minimo previsto dalla legge; le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Quando invece la compravendita è soggetta a IVA, l’aliquota agevolata è pari al 4%; le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

In mancanza dell’agevolazione, l’acquisto soggetto a imposta di registro è tassato con l’aliquota del 9%, mentre l’acquisto soggetto a IVA è assoggettato, secondo i casi, all’aliquota del 10% o del 22%.

La differenza economica può essere molto rilevante; proprio per questo il beneficio non deve essere richiesto automaticamente, ma soltanto dopo avere verificato l’effettiva presenza di tutti i presupposti.

Quali abitazioni possono beneficiare dell’agevolazione?

L’agevolazione riguarda le abitazioni appartenenti alle categorie catastali ammesse dalla legge.

Sono escluse le unità classificate nelle categorie:

A/1, abitazioni di tipo signorile;

A/8, abitazioni in ville;

A/9, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Possono invece beneficiare dell’agevolazione le abitazioni appartenenti alle altre categorie catastali del gruppo A destinate a uso abitativo, purché ricorrano anche tutti gli ulteriori requisiti soggettivi e territoriali.

La verifica viene effettuata sulla categoria catastale attribuita o attribuibile all’immobile, non sulla sola descrizione utilizzata dalle parti né sul pregio economico del bene. Un’abitazione di elevato valore può beneficiare dell’agevolazione se non rientra nelle categorie escluse; al contrario, un immobile classificato A/1, A/8 o A/9 resta escluso anche quando venga destinato dall’acquirente a propria abitazione principale.

L’immobile deve essere già ultimato e abitabile?

Non necessariamente.

L’agevolazione può essere applicata anche all’acquisto di un’abitazione in corso di costruzione, purché l’immobile sia destinato, una volta ultimato, a essere classificato in una categoria catastale ammessa al beneficio.

L’acquirente assume in questo caso l’obbligo sostanziale di completare l’immobile secondo la destinazione abitativa dichiarata. Se, al termine dei lavori, il bene viene classificato in una categoria esclusa oppure perde la destinazione che aveva giustificato il beneficio, può verificarsi la decadenza dall’agevolazione.

La circostanza che il fabbricato non sia ancora materialmente abitabile al momento del rogito non esclude quindi il beneficio; occorre però che dal titolo edilizio, dal progetto, dalla situazione catastale e dal contenuto dell’atto risulti in modo attendibile la futura destinazione abitativa. L’Agenzia delle Entrate ha confermato l’applicabilità del beneficio agli immobili in corso di costruzione quando ricorrono i requisiti richiesti dalla disciplina prima casa.

Che cosa accade per gli immobili classificati F/3?

La categoria F/3 identifica le unità immobiliari in corso di costruzione, ancora prive di rendita catastale definitiva.

L’acquisto può beneficiare dell’agevolazione prima casa quando l’unità è destinata a diventare un’abitazione appartenente a una categoria ammessa e quando l’acquirente possiede tutti gli altri requisiti previsti dalla legge.

La categoria provvisoria F/3 non costituisce quindi, di per sé, un ostacolo. È però necessario che la destinazione futura dell’immobile sia chiaramente ricostruibile e che il completamento conduca effettivamente alla formazione di un’abitazione non classificabile nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

La verifica deve essere effettuata sulla base del progetto approvato, del titolo edilizio, del capitolato, della documentazione catastale e delle dichiarazioni rese nell’atto. Non è sufficiente la generica intenzione dell’acquirente di trasformare in futuro il bene in abitazione.

Che cosa accade per gli immobili classificati F/4?

La categoria F/4 riguarda le unità immobiliari in corso di definizione, utilizzata quando il bene non ha ancora acquisito una configurazione catastale definitiva.

Anche in questo caso la categoria provvisoria non esclude automaticamente il beneficio. Occorre però stabilire quale sia la reale consistenza del bene, quale operazione edilizia o catastale sia in corso e quale categoria definitiva verrà attribuita.

L’agevolazione può essere riconosciuta quando l’unità è oggettivamente destinata a diventare un’abitazione agevolabile e tale destinazione emerge da elementi documentali concreti. La sola classificazione F/4, considerata isolatamente, non consente invece di affermare né di escludere il diritto al beneficio.

Particolare cautela è necessaria quando l’unità deriva da frazionamenti, fusioni, porzioni non ancora autonome o situazioni edilizie non completamente definite: in questi casi occorre verificare che il bene trasferito sia sufficientemente individuato e che l’esito finale dell’operazione sia compatibile con la disciplina prima casa.

L’agevolazione spetta per un immobile collabente classificato F/2?

La categoria F/2 identifica le unità collabenti, cioè fabbricati che, per il loro accentuato stato di degrado, non sono idonei a produrre reddito catastale.

Su questo punto si è formato un contrasto interpretativo di particolare importanza.

L’Agenzia delle Entrate ha sostenuto che l’agevolazione non spetti, ritenendo che un fabbricato collabente non presenti, al momento dell’acquisto, le caratteristiche di un’abitazione e sia assimilabile, sotto il profilo fiscale, a un’area destinata alla ricostruzione. Questa posizione è stata espressa, tra l’altro, nella risposta a interpello n. 357 del 2019.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, ha invece affermato che la classificazione F/2 e l’attuale inabitabilità del fabbricato non impediscono, da sole, l’applicazione dell’agevolazione, quando l’immobile sia strutturalmente destinato a essere recuperato come abitazione e l’acquirente assuma l’impegno di procedere in tal senso. La Corte ha quindi valorizzato la futura destinazione abitativa del bene, superando l’impostazione più restrittiva seguita dall’Amministrazione finanziaria.

La questione richiede particolare prudenza perché l’orientamento della Corte di Cassazione e la precedente prassi dell’Agenzia delle Entrate non risultano perfettamente coincidenti.

L’applicazione dell’agevolazione a un’unità F/2 deve pertanto essere valutata sulla base della concreta struttura del fabbricato, della documentazione urbanistica, del progetto di recupero, della destinazione finale e delle dichiarazioni che l’acquirente è in grado di rendere e rispettare. Non è sufficiente acquistare un rudere con una generica intenzione di ristrutturarlo; deve emergere un serio e documentato programma di recupero dell’immobile a uso abitativo.

È necessario ultimare i lavori entro un termine preciso?

La Nota II-bis non indica espressamente un termine generale entro il quale un immobile in costruzione, in definizione o collabente debba essere ultimato.

Ciò non significa che l’acquirente possa lasciare indefinitamente immutata la situazione.

La giurisprudenza e la prassi richiedono che la destinazione abitativa venga effettivamente realizzata entro un termine ragionevole, valutato anche in relazione ai termini ordinari entro i quali l’Amministrazione finanziaria può esercitare il proprio potere di controllo.

L’impegno assunto nell’atto deve quindi essere reale e seguito da comportamenti coerenti: presentazione o utilizzazione del titolo edilizio, esecuzione dei lavori, completamento catastale e destinazione finale del bene ad abitazione agevolabile.

In presenza di ritardi dovuti a cause oggettive, impedimenti amministrativi o eventi non imputabili all’acquirente, la posizione deve essere esaminata concretamente; non può però essere considerata sufficiente una dichiarazione rimasta priva di qualsiasi attuazione.

Quali pertinenze possono essere acquistate con l’agevolazione?

Il beneficio può essere esteso alle pertinenze dell’abitazione classificate o classificabili nelle categorie:

C/2, magazzini e locali di deposito, comprese cantine e soffitte autonomamente censite;

C/6, stalle, scuderie, rimesse e autorimesse;

C/7, tettoie chiuse o aperte.

L’agevolazione spetta limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria catastale. È quindi possibile acquistare, con il beneficio, una cantina C/2, un’autorimessa C/6 e una tettoia C/7, anche con atti separati e anche in un momento successivo rispetto all’acquisto dell’abitazione, purché sussista il rapporto pertinenziale e non sia già stato utilizzato il beneficio per un’altra unità appartenente alla medesima categoria.

La pertinenza deve essere destinata in modo durevole al servizio dell’abitazione agevolata. Non è sufficiente che si trovi vicino alla casa o che venga utilizzata occasionalmente dall’acquirente; occorre un collegamento funzionale stabile tra i due beni.

La pertinenza deve essere nello stesso edificio dell’abitazione?

No.

La pertinenza può trovarsi anche in un edificio diverso, purché sia concretamente e durevolmente destinata al servizio dell’abitazione.

La distanza fisica non esclude automaticamente il vincolo pertinenziale, ma deve essere compatibile con l’effettiva funzione svolta dal bene. Un’autorimessa situata nelle immediate vicinanze dell’abitazione può essere pertinenziale; una costruzione distante e priva di collegamento funzionale potrebbe invece non esserlo.

La valutazione non dipende soltanto dalla dichiarazione contenuta nell’atto, ma dalla situazione oggettiva dei beni e dalla reale destinazione impressa dal proprietario.

La graffatura catastale è necessaria?

La graffatura catastale rappresenta una modalità tecnica attraverso la quale più particelle o porzioni vengono collegate nella rappresentazione catastale e considerate unitariamente ai fini del classamento.

Non costituisce, però, il presupposto necessario per l’esistenza civilistica o fiscale del rapporto pertinenziale. Purtroppo la prassi dell’Agenzia delle Entrate adotta un criterio restrittivo per il quale solo il terreno graffato può essere considerato pertinenziale ai fini del godimento delle agevolazioni prima casa.

Peraltro in generale un terreno o un’altra unità possono essere pertinenziali anche se non risultano graffati catastalmente all’abitazione, purché il vincolo di servizio sia reale, durevole e adeguatamente dimostrabile. Allo stesso modo, la sola graffatura non rende automaticamente agevolabile un bene che, per caratteristiche, estensione o utilizzazione, non svolga una funzione effettivamente pertinenziale.

La situazione catastale costituisce quindi un elemento importante, ma non decisivo in modo assoluto. Occorre verificare congiuntamente la configurazione materiale, la destinazione urbanistica, l’utilizzazione concreta, il contenuto dell’atto e il rapporto economico-funzionale tra abitazione e bene accessorio.

Un terreno può beneficiare dell’agevolazione prima casa?

Il terreno non rientra tra le pertinenze espressamente indicate dalla Nota II-bis, che menziona le categorie C/2, C/6 e C/7.

La giurisprudenza e la prassi ammettono tuttavia che una porzione di terreno possa seguire il regime agevolato dell’abitazione quando costituisca effettivamente parte integrante o pertinenza immediata del fabbricato, come avviene per il cortile, il giardino, l’area di sedime o lo spazio scoperto stabilmente destinato al servizio della casa.

L’agevolazione non può invece essere estesa automaticamente a un terreno agricolo, edificabile o autonomamente utilizzabile soltanto perché acquistato insieme all’abitazione.

La verifica dipende dall’estensione, dalla collocazione, dalla destinazione urbanistica, dall’autonomia economica e funzionale del terreno e dal modo in cui esso è individuato catastalmente e contrattualmente.

L’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità di applicare il regime agevolato al terreno destinato a pertinenza dell’abitazione, sottolineando tuttavia la necessità di un effettivo e durevole rapporto pertinenziale.

Che cosa accade quando si acquista un compendio misto?

Si parla di compendio misto quando il contratto comprende, insieme all’abitazione, terreni o fabbricati aventi natura e funzione differenti.

In questi casi non è corretto applicare automaticamente l’agevolazione all’intero complesso né, al contrario, escluderla integralmente.

Occorre distinguere le singole componenti dell’acquisto.

L’abitazione e le pertinenze agevolabili seguono il regime prima casa; i terreni o i fabbricati dotati di autonoma funzione economica sono assoggettati alla tassazione propria della loro natura.

Un giardino, un cortile o una piccola area strettamente asservita all’abitazione possono essere attratti nel regime agevolato; un ampio terreno agricolo coltivabile, un lotto edificabile autonomo, un fabbricato rurale non pertinenziale o un immobile strumentale devono invece essere considerati separatamente.

Nel contratto è quindi necessario individuare correttamente i diversi beni e, quando richiesto dalla struttura fiscale dell’operazione, attribuire a ciascuno la parte di corrispettivo corrispondente.

La valutazione deve essere sostanziale: la semplice inclusione di più beni in un unico atto non trasforma in pertinenza ciò che possiede autonomia propria.

Chi può richiedere l'agevolazione prima casa?

L'agevolazione spetta quando ricorrono tutti i requisiti previsti dalla legge e l'acquirente rende nell'atto le dichiarazioni richieste.

Tra gli aspetti più importanti vi è il possesso di altri diritti immobiliari.

La normativa richiede infatti di verificare non soltanto la proprietà di altre abitazioni, ma anche l'eventuale titolarità di diritti reali quali usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, nei casi espressamente previsti dalla legge.

La verifica deve riguardare sia gli immobili situati nello stesso Comune sia gli eventuali precedenti acquisti effettuati con le agevolazioni prima casa.

Per questo motivo il notaio ricostruisce con particolare attenzione la situazione patrimoniale dell'acquirente prima della stipula, affinché le dichiarazioni rese nell'atto siano complete e corrette.

La residenza deve essere già presente?

No.

L'acquirente può già risiedere nel Comune in cui si trova l'immobile oppure impegnarsi a trasferirvi la propria residenza entro diciotto mesi dal rogito.

La legge richiede il trasferimento della residenza nel Comune e non necessariamente nell'immobile acquistato.

Si tratta di una distinzione importante, spesso poco conosciuta.

Il requisito riguarda infatti il Comune nel quale è situata l'abitazione e non l'effettiva dimora nell'immobile, salvo le diverse ipotesi nelle quali la normativa richiede espressamente che il bene venga destinato ad abitazione principale.

Il mancato trasferimento della residenza entro il termine previsto può determinare la decadenza dall'agevolazione, salvo le ipotesi nelle quali la legge o la giurisprudenza riconoscono l'esistenza di cause di forza maggiore o di impedimenti non imputabili all'acquirente.

È possibile acquistare una nuova prima casa senza avere ancora venduto la precedente?

Sì.

La normativa consente oggi di acquistare una nuova abitazione usufruendo nuovamente delle agevolazioni prima casa anche quando l'acquirente possiede ancora un immobile acquistato con il medesimo beneficio.

In questo caso l'acquirente assume l'impegno di alienare l'abitazione precedentemente agevolata entro due anni dal nuovo acquisto.

Questa disciplina ha notevolmente semplificato il passaggio da una casa all'altra, evitando di costringere il contribuente a vendere prima di poter acquistare la nuova abitazione.

Il rispetto del termine è tuttavia essenziale. In caso contrario l'agevolazione richiesta per il nuovo acquisto viene meno con il recupero delle imposte, degli interessi e delle eventuali sanzioni.

Che cosa accade se l'immobile viene venduto prima di cinque anni?

Una disciplina diversa riguarda la vendita dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dal rogito.

In questa ipotesi la legge prevede, in linea generale, la decadenza dal beneficio, salvo che l'acquirente proceda, entro un anno dall'alienazione, all'acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

Si tratta di una disciplina completamente diversa rispetto a quella relativa alla vendita della precedente abitazione entro due anni dal nuovo acquisto.

Le due situazioni vengono frequentemente confuse, ma operano su presupposti, termini e finalità differenti.

Il credito d'imposta per il riacquisto

Quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, il contribuente che vende un'abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e ne acquista un'altra può beneficiare di un credito d'imposta.

Il credito è commisurato all'imposta corrisposta in occasione del precedente acquisto e può essere utilizzato, nei limiti stabiliti dalla legge, per ridurre le imposte dovute sul nuovo atto oppure secondo le ulteriori modalità previste dall'ordinamento.

Per consentire una corretta verifica è opportuno consegnare al notaio la documentazione relativa ai precedenti acquisti e alle eventuali vendite già effettuate.

Le agevolazioni spettano anche ai coniugi?

La disciplina delle agevolazioni può assumere caratteristiche particolari quando l'acquisto riguarda coniugi in regime di comunione legale dei beni.

La verifica deve essere effettuata tenendo conto della situazione di entrambi i coniugi, del regime patrimoniale prescelto e delle concrete modalità con cui viene effettuato l'acquisto.

Anche in presenza di situazioni particolari, la normativa e la prassi consentono, in determinati casi, l'applicazione del beneficio purché ricorrano i presupposti previsti dalla legge e siano rese le dichiarazioni richieste nell'atto.

Per questo motivo è opportuno esaminare preventivamente la posizione dei coniugi, evitando di affrontare la questione soltanto al momento della stipula.

Quando si perde l'agevolazione?

La decadenza può verificarsi in diverse ipotesi previste dalla legge.

Tra le più frequenti vi sono:

• dichiarazioni non veritiere rese nell'atto;

• mancato trasferimento della residenza entro il termine previsto;

• mancata alienazione della precedente abitazione entro due anni dal nuovo acquisto;

• vendita dell'immobile prima del decorso di cinque anni senza effettuare il riacquisto nei casi previsti dalla legge;

• venir meno di altri requisiti essenziali richiesti dalla disciplina agevolativa.

In caso di decadenza l'Agenzia delle Entrate procede al recupero della differenza d'imposta dovuta in regime ordinario, oltre agli interessi e alle eventuali sanzioni previste dalla normativa.

Per questo motivo le dichiarazioni contenute nell'atto devono essere precedute da un'attenta verifica della situazione personale dell'acquirente.

Qual è il ruolo del notaio?

L'attività del notaio non consiste soltanto nell'applicare un'aliquota fiscale ridotta.

Il notaio verifica i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla legge, esamina la documentazione catastale e urbanistica, controlla i precedenti acquisti dell'acquirente, valuta l'eventuale presenza di pertinenze, terreni o compendi immobiliari complessi e individua il corretto regime fiscale applicabile all'operazione.

Nei casi più complessi — come gli immobili collabenti, gli immobili in corso di costruzione o di definizione, i compendi misti, le pertinenze di particolare estensione o le situazioni derivanti da precedenti agevolazioni — l'attività di consulenza preventiva assume un'importanza fondamentale, perché consente di impostare correttamente l'operazione prima della stipula.

Il consiglio finale

Le agevolazioni prima casa rappresentano uno degli strumenti fiscali più importanti previsti dal nostro ordinamento, ma anche uno dei più complessi.

Ogni compravendita presenta caratteristiche proprie e può richiedere valutazioni diverse in relazione all'immobile, alla situazione personale dell'acquirente e alla documentazione disponibile.

Una verifica preventiva consente di applicare correttamente il beneficio, evitare future contestazioni e affrontare il rogito con la certezza di avere utilizzato il regime fiscale più favorevole consentito dalla legge.

Le agevolazioni prima casa non sono una semplice riduzione d'imposta: costituiscono un insieme articolato di regole che richiede un'attenta valutazione giuridica e fiscale prima della stipula dell'atto notarile.

Le dichiarazioni rese nell'atto sono importanti?

Sì. Le agevolazioni prima casa non si applicano automaticamente.

L'acquirente deve rendere nell'atto notarile le dichiarazioni previste dalla legge, attestando la sussistenza dei requisiti richiesti e assumendo, quando previsto, gli impegni relativi al trasferimento della residenza o alla vendita della precedente abitazione.

Per questo motivo è essenziale che tali dichiarazioni siano precedute da un'attenta verifica della situazione personale e patrimoniale dell'acquirente.

Le agevolazioni spettano anche ai cittadini stranieri?

Sì. Le agevolazioni prima casa non sono riservate ai cittadini italiani.

Possono essere richieste anche dai cittadini stranieri quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa italiana. La verifica riguarda gli stessi requisiti richiesti ai cittadini italiani, con particolare attenzione agli aspetti relativi alla residenza, ai diritti immobiliari già posseduti e, nei casi che lo richiedono, alle norme sulla capacità di acquistare immobili in Italia.

La cittadinanza, di per sé, non costituisce un elemento ostativo al riconoscimento del beneficio.

Conclusioni

Le agevolazioni prima casa costituiscono uno degli strumenti fiscali più favorevoli previsti dall'ordinamento italiano, ma anche uno di quelli che richiedono il maggior numero di verifiche preventive.

La corretta applicazione della disciplina dipende dall'analisi congiunta della normativa, dell'orientamento della giurisprudenza, della prassi dell'Agenzia delle Entrate e delle caratteristiche concrete dell'immobile e dell'acquirente.

Una valutazione effettuata prima della sottoscrizione della proposta di acquisto o del contratto preliminare consente di impostare correttamente l'intera operazione, evitare future contestazioni e beneficiare, quando spettante, del regime fiscale più favorevole previsto dalla legge.