Comprare un immobile in Italia da cittadino canadese
Sommario della guida
Immobili residenziali
La problematica riguarda principalmente gli immobili destinati ad uso abitativo, quali appartamenti, ville, abitazioni unifamiliari e seconde case.
Le eccezioni previste dalla normativa canadese sono costruite sulla base di criteri propri dell'ordinamento interno canadese e non risultano, nella generalità dei casi, concretamente trasferibili al sistema immobiliare italiano.
Di conseguenza, non è prudente fare affidamento su tali eccezioni per programmare un acquisto in Italia.
Immobili commerciali e produttivi
Diversa può essere la situazione per gli immobili destinati esclusivamente ad attività commerciali, professionali o produttive.
Anche in tali ipotesi è comunque opportuno effettuare una verifica preventiva della disciplina applicabile e delle caratteristiche dell'operazione.
Terreni agricoli
L'acquisto di terreni agricoli richiede un'ulteriore valutazione specifica.
Oltre ai profili di reciprocità, occorre infatti considerare la normativa italiana in materia di prelazione agraria, destinazione urbanistica e vincoli eventualmente gravanti sul fondo.
La soluzione più frequentemente adottata: una società italiana
Quando il cittadino canadese intende investire nel mercato immobiliare italiano, la soluzione normalmente presa in considerazione consiste nella costituzione di una società italiana.
Una società costituita secondo il diritto italiano è infatti un soggetto giuridico italiano e può consentire di strutturare l'investimento in modo diverso rispetto all'acquisto diretto effettuato dalla persona fisica canadese.
In funzione delle finalità perseguite potrà risultare più appropriata una società semplice, destinata alla gestione patrimoniale, oppure una società a responsabilità limitata, qualora l'investimento presenti caratteristiche imprenditoriali o richieda una gestione più articolata.
La scelta della struttura più idonea deve essere effettuata con il supporto del Notaio e dei professionisti coinvolti.
Il regime patrimoniale dei coniugi
Il Canada non prevede un unico regime patrimoniale applicabile sull'intero territorio nazionale.
La disciplina varia infatti da Provincia a Provincia e può incidere direttamente sull'individuazione dei soggetti che devono intervenire nell'atto notarile.
Quando l'acquirente è coniugato, il Notaio verifica la normativa provinciale applicabile, l'eventuale esistenza di accordi matrimoniali e gli effetti che tali elementi producono sull'operazione.
Documenti provenienti dal Canada
Il Canada aderisce alla Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961 sull'Apostille.
I documenti destinati ad essere utilizzati nell'ambito di un atto notarile italiano devono essere predisposti nel rispetto delle formalità previste dalla normativa vigente.
Traduzione dei documenti
I documenti provenienti dal Canada destinati ad essere utilizzati nell'ambito di un atto notarile italiano devono essere accompagnati da una traduzione in lingua italiana idonea al loro utilizzo.
Il Notaio verifica preventivamente la documentazione necessaria in funzione della tipologia dell'atto.
Procure
Qualora il cittadino canadese non possa essere presente personalmente alla stipula, può conferire una procura.
Il Notaio verifica la validità del documento, l'identità del conferente, la regolarità delle formalità richieste e l'effettiva estensione dei poteri attribuiti al procuratore.
Conclusioni
Per effetto dell'attuale normativa canadese in materia di acquisto di immobili residenziali da parte di soggetti stranieri, l'acquisto diretto di una casa in Italia da parte di un cittadino canadese presenta, allo stato, rilevanti criticità sotto il profilo della condizione di reciprocità e, nella pratica, viene normalmente considerato non realizzabile.
Per chi desidera investire nel mercato immobiliare italiano, la costituzione di una società italiana rappresenta spesso la soluzione giuridica da valutare prioritariamente.
La verifica definitiva della fattibilità dell'operazione e della struttura più idonea spetta comunque al Notaio, tenendo conto della normativa vigente al momento della stipula e delle caratteristiche del singolo caso concreto.
Domande frequenti
Un cittadino canadese può comprare un immobile in Italia?
Allo stato attuale, l'acquisto diretto di un immobile residenziale in Italia da parte di un cittadino canadese presenta rilevanti criticità legate alla condizione di reciprocità.
Come incide il regime patrimoniale dei coniugi?
Il Canada non prevede un unico regime patrimoniale applicabile sull'intero territorio nazionale.
Quali documenti servono e come vanno usati in Italia?
Il Canada aderisce alla Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961 sull'Apostille.
I documenti destinati ad essere utilizzati nell'ambito di un atto notarile italiano devono essere predisposti nel rispetto delle formalità previste dalla normativa vigente.
La reciprocità è soddisfatta per l'acquisto immobiliare da parte di cittadini canadese?
La ragione è rappresentata dalla normativa canadese denominata Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, prorogata fino al 1° gennaio 2027, che limita l'acquisto di immobili residenziali in Canada da parte di soggetti stranieri.
Poiché l'ordinamento italiano richiede, per i cittadini di molti Stati extra UE, la verifica della condizione di reciprocità, tale disciplina incide direttamente sulla possibilità di acquistare immobili residenziali in Italia.
Nella pratica notarile, ciò comporta che l'acquisto diretto di una casa da parte di un cittadino canadese viene normalmente considerato non praticabile.