Comprare un immobile in Italia da cittadino estone

Acquisto di immobili in Italia

I cittadini estoni possono acquistare appartamenti, ville, immobili di pregio, negozi, uffici, capannoni, terreni e quote di comproprietà senza limitazioni derivanti dalla cittadinanza.

Come in ogni compravendita immobiliare, il Notaio verifica la titolarità del bene, la continuità delle trascrizioni, la regolarità urbanistica e catastale, l'assenza di formalità pregiudizievoli, il corretto trattamento fiscale dell'operazione e il rispetto della normativa antiriciclaggio.

Per i terreni agricoli trovano inoltre applicazione le ordinarie norme italiane in materia di prelazione agraria e di destinazione urbanistica.

Acquisto tramite società

Le società costituite secondo il diritto estone possono acquistare immobili o partecipazioni societarie in Italia e intervenire negli atti notarili italiani tramite i propri rappresentanti.

Il Notaio verifica l'esistenza della società, la documentazione societaria, i poteri di rappresentanza e, quando previsto dalla normativa vigente, l'identificazione del titolare effettivo.

La diffusione dell'identità digitale e dei servizi societari online in Estonia non elimina la necessità di verificare l'effettiva legittimazione dei soggetti che intervengono nell'atto.

Il regime patrimoniale dei coniugi

Il regime patrimoniale legale previsto dall'ordinamento estone è sostanzialmente assimilabile alla comunione legale dei beni.

In linea generale, i beni acquistati durante il matrimonio entrano a far parte del patrimonio comune dei coniugi, mentre restano personali quelli posseduti prima del matrimonio o acquisiti per successione o donazione, salvo diversa disciplina prevista dalla legge o da accordi tra le parti.

I coniugi possono scegliere un diverso regime patrimoniale mediante convenzione matrimoniale.

Quando uno dei coniugi interviene in un atto notarile italiano, il Notaio verifica sempre il regime concretamente applicabile e l'eventuale esistenza di accordi modificativi.

Procure rilasciate in Estonia

Chi non può essere presente personalmente al rogito può conferire una procura.

Le procure rilasciate in Estonia possono essere utilizzate anche nell'ambito di atti notarili italiani purché rispettino i requisiti previsti dalla normativa applicabile.

Prima del loro utilizzo il Notaio verifica l'identità del conferente, la validità formale del documento, l'effettiva estensione dei poteri attribuiti al procuratore e la compatibilità della procura con l'operazione da compiere.

Documenti amministrativi e Regolamento (UE) 2016/1191

Essendo l'Estonia uno Stato membro dell'Unione europea, per numerosi documenti pubblici relativi allo stato civile trova applicazione il Regolamento (UE) 2016/1191, che semplifica la circolazione di tali documenti tra gli Stati membri ed elimina, nei casi espressamente previsti, l'obbligo di legalizzazione o di Apostille.

Questa disciplina non si applica però alle procure, agli altri atti negoziali né ai documenti destinati a produrre effetti nell'ambito della pubblicità immobiliare italiana.

Di conseguenza, una procura rilasciata in Estonia non può essere considerata automaticamente esente dalle formalità eventualmente richieste dalla normativa applicabile solo perché proviene da uno Stato membro dell'Unione europea. Il Notaio verifica caso per caso la natura del documento, l'autorità che lo ha formato o autenticato e la sua idoneità all'utilizzo nell'ordinamento italiano.

Traduzione dei documenti

I documenti provenienti dall'Estonia destinati ad essere utilizzati nell'ambito di un atto notarile italiano devono essere accompagnati da una traduzione in lingua italiana idonea al loro utilizzo.

Il Notaio verifica preventivamente la documentazione necessaria in funzione della tipologia dell'atto e delle caratteristiche della specifica operazione.

Successioni con elementi internazionali

Quando una successione coinvolge cittadini estoni o beni situati in Italia possono trovare applicazione il Regolamento (UE) n. 650/2012 e le norme di diritto internazionale privato.

La legge applicabile dipende dalle circostanze del caso concreto, tra cui la residenza abituale del defunto e l'eventuale scelta della legge consentita dalla normativa vigente.

Aspetti fiscali

La cittadinanza estone non comporta particolari limitazioni o regimi fiscali specifici negli acquisti immobiliari effettuati in Italia.

Si applicano le ordinarie disposizioni della legislazione tributaria italiana, comprese le eventuali agevolazioni previste dalla legge quando ne ricorrono i requisiti.

Conclusioni

L'acquisto di un immobile in Italia da parte di un cittadino estone non presenta particolari limitazioni connesse alla cittadinanza.

Particolare attenzione deve essere riservata alla corretta circolazione dei documenti provenienti dall'Estonia: il Regolamento (UE) 2016/1191 semplifica soltanto alcune categorie di documenti pubblici amministrativi e non si estende alle procure o agli atti destinati alla pubblicità immobiliare italiana.

Prima della stipula il Notaio verifica la documentazione personale e societaria, il regime patrimoniale dei coniugi, la validità delle eventuali procure e la regolarità dei documenti provenienti dall'estero, assicurando che l'operazione sia conforme alla normativa italiana e possa essere realizzata con la massima sicurezza giuridica.