Comprare un immobile in Italia da cittadino marocchino

La condizione di reciprocità e l’Accordo sugli investimenti

L’art. 16 delle disposizioni sulla legge in generale prevede la condizione di reciprocità, salve le norme speciali. Il Ministero degli Affari Esteri chiarisce che, nelle materie disciplinate dagli accordi bilaterali di promozione e protezione degli investimenti, la disciplina pattizia assume rilievo speciale e può rendere non necessario l’ordinario accertamento della reciprocità.

La nozione di investimento può comprendere anche diritti di proprietà immobiliari. È comunque indispensabile verificare che l’acquisto progettato rientri nell’ambito dell’Accordo e delle norme applicabili: la sola esistenza di un trattato non elimina ogni controllo notarile.

Prima di sottoscrivere proposte irrevocabili o preliminari è opportuno sottoporre al Notaio la concreta operazione.

Acquisto di immobili in Italia

In presenza dei presupposti richiesti, il cittadino marocchino può acquistare abitazioni, seconde case, immobili commerciali, box e terreni. Per gli immobili agricoli restano ferme le regole italiane su prelazione e vincoli di settore.

Il Notaio verifica titolarità del venditore, continuità dei titoli, regolarità urbanistica e catastale, gravami, trattamento tributario e obblighi antiriciclaggio.

Il ruolo del permesso di soggiorno

I cittadini marocchini che soggiornano regolarmente in Italia con un titolo rientrante nelle categorie individuate dalla normativa sull’immigrazione possono essere dispensati dall’accertamento di reciprocità.

Sono rilevanti, nei presupposti di legge, determinati permessi per lavoro, motivi familiari o studio e il permesso UE per soggiornanti di lungo periodo. Il semplice visto turistico non produce automaticamente questo effetto. Il Notaio esamina il documento effettivamente posseduto.

Acquisto tramite società

Per investimenti immobiliari con obiettivi imprenditoriali o patrimoniali può essere valutato l’acquisto tramite una società italiana. Occorre distinguere la possibilità del cittadino marocchino di partecipare alla società dalla capacità della società acquirente e verificare che la struttura sia effettiva e conforme alla legge.

La società non costituisce una soluzione automatica per qualunque operazione: forma, attività, rappresentanza e profili fiscali richiedono una valutazione notarile.

Il regime patrimoniale dei coniugi

Il Codice marocchino della famiglia (Moudawana), all’art. 49, prevede che ciascun coniuge abbia un patrimonio distinto. I coniugi possono però concludere uno specifico accordo, separato dal contratto di matrimonio, sulla gestione e ripartizione dei beni acquisiti durante il matrimonio.

In mancanza di accordo, eventuali pretese relative alla contribuzione alla formazione del patrimonio familiare possono essere valutate secondo le regole generali di prova. Il Notaio verifica sia il regime straniero sia la legge effettivamente applicabile alla coppia nel caso concreto. 

Procure rilasciate in Marocco

Un cittadino marocchino può ricorrere a una procura valida per la stipula in Italia. Il Notaio controlla autorità rogante o autenticante, identità del conferente, poteri, forma e idoneità del documento rispetto all’acquisto o alla vendita.

Documenti provenienti dal Marocco

Dal 14 agosto 2016 il Marocco applica la Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sull’Apostille. Gli atti pubblici marocchini destinati all’Italia possono quindi essere muniti dell’Apostille delle autorità competenti, in luogo della legalizzazione consolare.

L’Apostille non attesta di per sé la validità del contenuto negoziale né la sufficienza dei poteri rappresentativi: tali aspetti sono verificati separatamente.

Traduzione dei documenti

I documenti in arabo o francese destinati a un atto notarile italiano richiedono, quando necessario, una traduzione idonea all’uso previsto. Vanno controllati con particolare cura i nomi traslitterati, lo stato civile e la corrispondenza fra passaporti, certificati e procure.

Successioni con elementi internazionali

Quando cittadini marocchini o beni italiani sono coinvolti in una successione internazionale, il Notaio individua la legge applicabile in base alle norme di diritto internazionale privato pertinenti, incluso, quando applicabile, il Regolamento (UE) n. 650/2012.

Aspetti fiscali

La cittadinanza marocchina non determina di per sé un’aliquota maggiorata per l’acquisto in Italia. L’imposizione dipende da venditore, immobile e requisiti delle eventuali agevolazioni, fra cui la “prima casa”.

Conclusioni

L’acquisto immobiliare da parte di un cittadino marocchino richiede una valutazione individuale, ma l’Accordo Italia–Marocco sugli investimenti costituisce un elemento giuridico essenziale, che non può essere ignorato.

Il Notaio distingue la posizione del cittadino regolarmente soggiornante dalla disciplina del trattato, verifica il tipo di investimento e la documentazione e definisce l’ammissibilità dell’operazione prima di accordi vincolanti.