Comprare un immobile in Italia da cittadino olandese

Acquisto di immobili in Italia

I cittadini olandesi possono acquistare appartamenti, ville, immobili di pregio, negozi, uffici, capannoni, terreni e quote di comproprietà senza limitazioni derivanti dalla cittadinanza.

Come in ogni compravendita immobiliare, il Notaio verifica la titolarità del bene, la continuità delle trascrizioni, la regolarità urbanistica e catastale, l'assenza di formalità pregiudizievoli, il corretto trattamento fiscale dell'operazione e il rispetto della normativa antiriciclaggio.

Per i terreni agricoli continuano ad applicarsi le ordinarie disposizioni italiane in materia di prelazione agraria e di destinazione urbanistica.

Acquisto tramite società

Le società costituite secondo il diritto olandese possono acquistare immobili o partecipazioni societarie in Italia e intervenire negli atti notarili italiani tramite i propri rappresentanti.

Il Notaio verifica l'esistenza della società, la documentazione societaria, i poteri di rappresentanza e, quando previsto dalla normativa vigente, l'identificazione del titolare effettivo.

Il regime patrimoniale dei coniugi

Il regime patrimoniale dei coniugi olandesi richiede particolare attenzione.

Per i matrimoni celebrati prima del 1° gennaio 2018, in assenza di convenzioni matrimoniali, il regime legale era quello della comunione universale dei beni, molto più ampio rispetto alla comunione legale prevista dall'ordinamento italiano e comprensivo, in linea generale, anche dei beni posseduti prima del matrimonio.

Per i matrimoni celebrati dal 1° gennaio 2018, il diritto olandese ha introdotto un regime di comunione limitata dei beni, nel quale rimangono normalmente personali i beni posseduti prima del matrimonio e quelli acquisiti per successione o donazione, mentre entrano nella comunione i beni acquistati durante la vita matrimoniale.

I coniugi possono inoltre stipulare convenzioni matrimoniali (huwelijkse voorwaarden) scegliendo regimi diversi, tra cui la separazione dei beni.

Per questo motivo il Notaio verifica sempre la data del matrimonio, l'eventuale esistenza di una convenzione matrimoniale e la legge concretamente applicabile.

Procure rilasciate nei Paesi Bassi

Chi non può essere presente personalmente al rogito può conferire una procura.

Le procure rilasciate nei Paesi Bassi possono essere utilizzate anche nell'ambito di atti notarili italiani purché rispettino i requisiti previsti dalla normativa applicabile.

Prima del loro utilizzo il Notaio verifica l'identità del conferente, la validità formale del documento, l'estensione dei poteri attribuiti al procuratore e la compatibilità della procura con l'operazione da compiere.

Documenti amministrativi e Regolamento (UE) 2016/1191

Essendo i Paesi Bassi uno Stato membro dell'Unione europea, per numerosi documenti pubblici relativi allo stato civile trova applicazione il Regolamento (UE) 2016/1191, che semplifica la circolazione di tali documenti tra gli Stati membri ed elimina, nei casi espressamente previsti, l'obbligo di legalizzazione o di Apostille.

Questa disciplina non si applica però alle procure, agli altri atti negoziali né ai documenti destinati a produrre effetti nell'ambito della pubblicità immobiliare italiana.

Le procure notarili olandesi devono pertanto essere valutate autonomamente dal Notaio sotto il profilo della forma, dell'autenticità e della loro concreta idoneità all'utilizzo nell'ordinamento italiano.

Traduzione dei documenti

I documenti provenienti dai Paesi Bassi destinati ad essere utilizzati nell'ambito di un atto notarile italiano devono essere accompagnati da una traduzione in lingua italiana idonea al loro utilizzo.

Il Notaio verifica preventivamente la documentazione necessaria in funzione della tipologia dell'atto e delle caratteristiche della specifica operazione.

Successioni con elementi internazionali

Quando una successione coinvolge cittadini olandesi o beni situati in Italia possono trovare applicazione il Regolamento (UE) n. 650/2012 e le norme di diritto internazionale privato.

La legge applicabile dipende dalle circostanze del caso concreto, tra cui la residenza abituale del defunto e l'eventuale scelta della legge consentita dalla normativa vigente.

Aspetti fiscali

La cittadinanza olandese non comporta particolari limitazioni o regimi fiscali specifici negli acquisti immobiliari effettuati in Italia.

Si applicano le ordinarie disposizioni della legislazione tributaria italiana, comprese le eventuali agevolazioni previste dalla legge quando ne ricorrono i requisiti.

Conclusioni

L'acquisto di un immobile in Italia da parte di un cittadino olandese non presenta particolari limitazioni connesse alla cittadinanza.

L'aspetto di maggiore rilievo riguarda l'individuazione del regime patrimoniale dei coniugi, poiché il diritto olandese distingue nettamente tra i matrimoni celebrati prima e dopo il 1° gennaio 2018, con discipline profondamente diverse.

Particolare attenzione deve inoltre essere riservata alla corretta utilizzazione delle procure provenienti dai Paesi Bassi, tenendo presente che il Regolamento (UE) 2016/1191 riguarda esclusivamente determinate categorie di documenti amministrativi e non si estende alle procure o agli atti destinati alla pubblicità immobiliare italiana.

La valutazione definitiva spetta sempre al Notaio, sulla base della documentazione prodotta e delle caratteristiche della singola operazione.