Comprare un immobile in Italia da cittadino polacco

Acquisto di immobili in Italia

I cittadini polacchi possono acquistare appartamenti, ville, immobili di pregio, negozi, uffici, capannoni, terreni e quote di comproprietà senza limitazioni derivanti dalla cittadinanza.

Come in ogni compravendita immobiliare, il Notaio verifica la titolarità del bene, la continuità delle trascrizioni, la regolarità urbanistica e catastale, l'assenza di formalità pregiudizievoli, il corretto trattamento fiscale dell'operazione e il rispetto della normativa antiriciclaggio.

Per i terreni agricoli continuano ad applicarsi le ordinarie disposizioni italiane in materia di prelazione agraria e di destinazione urbanistica.

Acquisto tramite società

Le società costituite secondo il diritto polacco possono acquistare immobili o partecipazioni societarie in Italia e intervenire negli atti notarili italiani tramite i propri rappresentanti.

Il Notaio verifica l'esistenza della società, la documentazione societaria, i poteri di rappresentanza e, quando previsto dalla normativa vigente, l'identificazione del titolare effettivo.

Il regime patrimoniale dei coniugi

Il regime patrimoniale legale polacco è sostanzialmente assimilabile alla comunione legale dei beni.

In assenza di una convenzione matrimoniale, dal momento della celebrazione del matrimonio si costituisce normalmente una comunione patrimoniale comprendente i beni acquistati dai coniugi durante la vita matrimoniale, mentre restano personali i beni appartenenti a ciascun coniuge prima del matrimonio e quelli acquisiti successivamente per successione, donazione o negli altri casi previsti dalla legge.

L'ordinamento polacco consente tuttavia ai coniugi di stipulare una convenzione matrimoniale con la quale possono adottare la separazione dei beni, ampliare o limitare la comunione ovvero scegliere altri assetti patrimoniali consentiti dalla legge.

Per questo motivo il Notaio verifica sempre la data del matrimonio, l'eventuale esistenza di una convenzione matrimoniale e la legge concretamente applicabile ai rapporti patrimoniali tra i coniugi.

Procure rilasciate in Polonia

Chi non può essere presente personalmente al rogito può conferire una procura.

Le procure rilasciate in Polonia possono essere utilizzate anche nell'ambito di atti notarili italiani purché rispettino i requisiti previsti dalla normativa applicabile.

Prima del loro utilizzo il Notaio verifica l'identità del conferente, la validità formale del documento, l'estensione dei poteri attribuiti al procuratore e la compatibilità della procura con l'atto da stipulare.

Documenti amministrativi e Regolamento (UE) 2016/1191

Essendo la Polonia uno Stato membro dell'Unione europea, per numerosi documenti pubblici relativi allo stato civile trova applicazione il Regolamento (UE) 2016/1191, che semplifica la circolazione di tali documenti tra gli Stati membri ed elimina, nei casi espressamente previsti, l'obbligo di legalizzazione o di Apostille.

Questa disciplina non si applica però alle procure, agli altri atti negoziali né ai documenti destinati a produrre effetti nell'ambito della pubblicità immobiliare italiana.

Le procure provenienti dalla Polonia devono pertanto essere valutate autonomamente dal Notaio sotto il profilo della forma, dell'autenticità e della loro concreta idoneità all'utilizzo nell'ordinamento italiano.

Traduzione dei documenti

I documenti provenienti dalla Polonia destinati ad essere utilizzati nell'ambito di un atto notarile italiano devono essere accompagnati da una traduzione in lingua italiana idonea al loro utilizzo.

Il Notaio verifica preventivamente la documentazione necessaria in funzione della tipologia dell'atto e delle caratteristiche della specifica operazione.

Successioni con elementi internazionali

Quando una successione coinvolge cittadini polacchi o beni situati in Italia possono trovare applicazione il Regolamento (UE) n. 650/2012 e le norme di diritto internazionale privato.

La legge applicabile dipende dalle circostanze del caso concreto, tra cui la residenza abituale del defunto e l'eventuale scelta della legge consentita dalla normativa vigente.

Aspetti fiscali

La cittadinanza polacca non comporta particolari limitazioni o regimi fiscali specifici negli acquisti immobiliari effettuati in Italia.

Si applicano le ordinarie disposizioni della legislazione tributaria italiana, comprese le eventuali agevolazioni previste dalla legge quando ne ricorrono i requisiti.

Conclusioni

L'acquisto di un immobile in Italia da parte di un cittadino polacco non presenta particolari limitazioni connesse alla cittadinanza.

Particolare attenzione deve essere riservata all'individuazione del regime patrimoniale dei coniugi, generalmente assimilabile alla comunione legale dei beni ma modificabile mediante convenzione matrimoniale.

Occorre inoltre ricordare che il Regolamento (UE) 2016/1191 riguarda esclusivamente determinate categorie di documenti amministrativi e non si estende alle procure o agli atti destinati alla pubblicità immobiliare italiana.

La valutazione definitiva spetta sempre al Notaio, sulla base della documentazione prodotta, delle caratteristiche della singola operazione e della normativa vigente al momento della stipula.