Comprare un immobile in Italia da cittadino spagnolo

Acquisto di immobili in Italia

I cittadini spagnoli possono acquistare appartamenti, ville, immobili di pregio, negozi, uffici, capannoni, terreni e quote di comproprietà senza limitazioni derivanti dalla cittadinanza.

Come in ogni compravendita immobiliare, il Notaio verifica la titolarità del bene, la continuità delle trascrizioni, la regolarità urbanistica e catastale, l'assenza di formalità pregiudizievoli, il corretto trattamento fiscale dell'operazione e il rispetto della normativa antiriciclaggio.

Per i terreni agricoli continuano ad applicarsi le ordinarie disposizioni italiane in materia di prelazione agraria e di destinazione urbanistica.

Acquisto tramite società

Le società costituite secondo il diritto spagnolo possono acquistare immobili o partecipazioni societarie in Italia e intervenire negli atti notarili italiani tramite i propri rappresentanti.

Il Notaio verifica l'esistenza della società, la documentazione societaria, i poteri di rappresentanza e, quando previsto dalla normativa vigente, l'identificazione del titolare effettivo.

Il regime patrimoniale dei coniugi

Il regime patrimoniale dei coniugi spagnoli richiede particolare attenzione.

In gran parte del territorio spagnolo il regime legale è sostanzialmente assimilabile alla comunione dei beni (sociedad de gananciales), con la conseguenza che i beni acquistati durante il matrimonio entrano normalmente a far parte del patrimonio comune dei coniugi.

Occorre tuttavia considerare che la Spagna presenta una pluralità di diritti civili regionali. In alcune Comunità Autonome vigono discipline differenti e, in determinati territori, il regime legale è invece assimilabile alla separazione dei beni.

I coniugi possono inoltre stipulare convenzioni matrimoniali (capitulaciones matrimoniales) scegliendo un diverso regime patrimoniale.

Per questo motivo il Notaio verifica sempre la residenza dei coniugi al momento del matrimonio, la legge applicabile e l'eventuale esistenza di convenzioni matrimoniali.

Procure rilasciate in Spagna

Chi non può essere presente personalmente al rogito può conferire una procura.

Le procure rilasciate in Spagna possono essere utilizzate anche nell'ambito di atti notarili italiani purché rispettino i requisiti previsti dalla normativa applicabile.

Prima del loro utilizzo il Notaio verifica l'identità del conferente, la validità formale del documento, l'estensione dei poteri attribuiti al procuratore e la compatibilità della procura con l'operazione da compiere.

Documenti amministrativi e Regolamento (UE) 2016/1191

Essendo la Spagna uno Stato membro dell'Unione europea, per numerosi documenti pubblici relativi allo stato civile trova applicazione il Regolamento (UE) 2016/1191, che semplifica la circolazione di tali documenti tra gli Stati membri ed elimina, nei casi espressamente previsti, l'obbligo di legalizzazione o di Apostille.

Questa disciplina non si applica però alle procure, agli altri atti negoziali né ai documenti destinati a produrre effetti nell'ambito della pubblicità immobiliare italiana.

Le procure notarili spagnole devono pertanto essere valutate autonomamente dal Notaio sotto il profilo della forma, dell'autenticità e della loro concreta idoneità all'utilizzo nell'ordinamento italiano.

Traduzione dei documenti

I documenti provenienti dalla Spagna destinati ad essere utilizzati nell'ambito di un atto notarile italiano devono essere accompagnati da una traduzione in lingua italiana idonea al loro utilizzo.

Il Notaio verifica preventivamente la documentazione necessaria in funzione della tipologia dell'atto e delle caratteristiche della specifica operazione.

Successioni con elementi internazionali

Quando una successione coinvolge cittadini spagnoli o beni situati in Italia possono trovare applicazione il Regolamento (UE) n. 650/2012 e le norme di diritto internazionale privato.

La legge applicabile dipende dalle circostanze del caso concreto, tra cui la residenza abituale del defunto e l'eventuale scelta della legge consentita dalla normativa vigente.

Aspetti fiscali

La cittadinanza spagnola non comporta particolari limitazioni o regimi fiscali specifici negli acquisti immobiliari effettuati in Italia.

Si applicano le ordinarie disposizioni della legislazione tributaria italiana, comprese le eventuali agevolazioni previste dalla legge quando ne ricorrono i requisiti.

Conclusioni

L'acquisto di un immobile in Italia da parte di un cittadino spagnolo non presenta particolari limitazioni connesse alla cittadinanza.

L'aspetto che richiede maggiore attenzione riguarda l'individuazione del regime patrimoniale dei coniugi, poiché in Spagna la disciplina può variare sensibilmente in funzione della Comunità Autonoma competente e dell'eventuale esistenza di convenzioni matrimoniali.

Particolare attenzione deve inoltre essere riservata alla corretta utilizzazione delle procure provenienti dalla Spagna, tenendo presente che il Regolamento (UE) 2016/1191 riguarda esclusivamente determinate categorie di documenti amministrativi e non si estende alle procure o agli atti destinati alla pubblicità immobiliare italiana.

La valutazione definitiva spetta sempre al Notaio, sulla base della documentazione prodotta e delle caratteristiche della singola operazione.