Comprare un immobile in Italia da cittadino svizzero

Abitazioni e seconde case

L'acquisto di abitazioni e seconde case rappresenta una delle ipotesi più frequenti.

Sulla base della disciplina della reciprocità generalmente applicata nei rapporti tra Italia e Svizzera, possono normalmente essere acquistati immobili aventi una superficie abitabile netta non superiore a 200 metri quadrati e con un terreno pertinenziale non superiore a 1.000 metri quadrati.

Si tratta di parametri particolarmente importanti, che devono essere verificati con attenzione già nelle prime fasi della trattativa.

Come si calcolano le superfici

Ai fini della valutazione non assumono necessariamente rilievo le superfici commerciali o catastali riportate negli annunci immobiliari.

Occorre invece considerare la superficie abitabile effettiva dell'immobile e la reale estensione dell'area pertinenziale.

In presenza di ville, fabbricati storici, dependance, parchi o terreni di particolare consistenza può rendersi necessario un approfondimento tecnico per verificare il rispetto dei limiti applicabili.

Ville di grandi dimensioni e immobili con ampi terreni

Quando l'abitazione supera i 200 metri quadrati di superficie abitabile oppure il terreno pertinenziale supera 1.000 metri quadrati, la situazione richiede una valutazione specifica.

In tali ipotesi non è opportuno assumere impegni contrattuali prima di avere ottenuto una preventiva verifica notarile della concreta possibilità di procedere all'acquisto.

Immobili commerciali e produttivi

Diversa è la situazione degli immobili destinati esclusivamente ad attività commerciali, professionali o produttive.

Negozi, uffici, capannoni e altri immobili aventi tale destinazione possono generalmente essere acquistati senza le limitazioni previste per alcune categorie di immobili residenziali, fermo restando il rispetto della normativa italiana e delle ordinarie verifiche notarili.

Terreni agricoli e proprietà rurali

Particolare attenzione deve essere riservata ai terreni agricoli, ai vigneti, ai noccioleti e alle proprietà rurali.

In questi casi occorre valutare non solo la disciplina della reciprocità, ma anche la normativa italiana in materia di prelazione agraria, destinazione urbanistica, eventuali vincoli pubblicistici e caratteristiche del fondo.

Ogni operazione deve quindi essere esaminata singolarmente.

Una possibile soluzione: la costituzione di una società italiana

Quando l'acquisto diretto presenta particolari criticità, può essere opportuno valutare la costituzione di una società italiana.

Una società costituita secondo il diritto italiano è infatti un soggetto giuridico italiano e può consentire di strutturare l'investimento in modo differente rispetto all'acquisto effettuato direttamente dalla persona fisica.

Questa soluzione viene frequentemente presa in considerazione soprattutto per immobili di elevato valore, complessi immobiliari o investimenti con finalità imprenditoriali.

Il regime patrimoniale dei coniugi

Il regime patrimoniale legale previsto dall'ordinamento svizzero è il regime della partecipazione agli acquisti (partecipation aux acquêts / Errungenschaftsbeteiligung).

Si tratta di un sistema che non coincide con la comunione legale italiana.

In linea generale, ciascun coniuge conserva la proprietà dei beni propri, mentre gli acquisti effettuati durante il matrimonio costituiscono una categoria patrimoniale distinta rilevante soprattutto al momento dello scioglimento del regime.

I coniugi possono inoltre scegliere regimi diversi mediante convenzione matrimoniale.

Quando l'acquirente è coniugato, il Notaio verifica preventivamente il regime patrimoniale concretamente applicabile e gli eventuali effetti sull'atto.

Procure rilasciate in Svizzera

Chi non può essere presente personalmente al rogito può conferire una procura.

Le procure rilasciate in Svizzera possono essere utilizzate anche nell'ambito di atti notarili italiani, purché rispettino i requisiti previsti dalla normativa applicabile.

Prima del loro utilizzo il Notaio verifica l'identità del conferente, la validità formale del documento, l'effettiva estensione dei poteri attribuiti al procuratore e la compatibilità della procura con l'operazione da compiere.

Documenti provenienti dalla Svizzera

La Svizzera aderisce alla Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961 relativa all'Apostille.

I documenti destinati ad essere utilizzati in Italia devono pertanto essere predisposti nel rispetto delle formalità previste dalla normativa vigente, che vengono verificate preventivamente dal Notaio.

Traduzione dei documenti

I documenti provenienti dalla Svizzera destinati ad essere utilizzati nell'ambito di un atto notarile italiano devono essere accompagnati da una traduzione in lingua italiana idonea al loro utilizzo.

Il Notaio verifica preventivamente la documentazione necessaria in funzione della tipologia dell'atto e delle caratteristiche della specifica operazione.

Pianificazione patrimoniale e successoria

Molti cittadini svizzeri acquistano immobili in Italia con finalità familiari o di investimento di lungo periodo.

Può quindi essere opportuno affrontare fin dall'inizio anche gli aspetti relativi al regime patrimoniale della famiglia, alla pianificazione successoria e alla futura trasmissione dell'immobile, così da organizzare l'investimento in modo coerente con gli obiettivi dell'acquirente.

Conclusioni

L'acquisto di un immobile in Italia da parte di un cittadino svizzero è generalmente possibile, ma richiede una particolare attenzione alla disciplina della reciprocità e, soprattutto, alle caratteristiche concrete dell'immobile.

Nel caso delle abitazioni assumono particolare rilievo la superficie abitabile netta di 200 metri quadrati e la superficie pertinenziale di 1.000 metri quadrati, mentre per immobili di maggiori dimensioni o con ampi terreni è indispensabile una verifica preventiva.

Prima della stipula il Notaio verifica la documentazione personale e societaria, il regime patrimoniale dei coniugi, la validità delle eventuali procure e la regolarità dei documenti provenienti dall'estero, individuando la soluzione più idonea alla luce delle caratteristiche della singola operazione.