Guida per acquistare casa

Quando rivolgersi al notaio

Uno degli errori più frequenti consiste nel ritenere che il notaio intervenga soltanto il giorno del rogito.

In realtà il momento più utile per rivolgersi al notaio coincide con l'inizio della trattativa, quando vengono assunte le decisioni che condizioneranno l'intera operazione. Una consulenza preventiva consente infatti di impostare correttamente la compravendita, individuare tempestivamente eventuali criticità e prevenire problemi che potrebbero emergere soltanto a ridosso della stipula.

È consigliabile coinvolgere il notaio prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, della firma del contratto preliminare, del versamento di somme a titolo di caparra o acconto, quando si presenta una domanda di mutuo e, più in generale, ogni volta che devono essere assunti impegni giuridicamente vincolanti.

Un controllo effettuato all'inizio della trattativa è normalmente molto più semplice, meno costoso e più efficace rispetto ad un intervento richiesto quando il rogito è ormai imminente.

Il ruolo del notaio

Il notaio non rappresenta né il venditore né l'acquirente.

La legge gli attribuisce una funzione pubblica di imparzialità, volta a garantire entrambe le parti e a verificare che il trasferimento della proprietà avvenga nel rispetto della legge.

Prima della stipula il notaio accerta la legittimazione delle parti, verifica la provenienza dell'immobile, controlla la continuità delle trascrizioni, accerta l'eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri vincoli che possano incidere sulla libera disponibilità del bene, verifica il corretto regime fiscale applicabile e cura tutti gli adempimenti necessari affinché il trasferimento produca gli effetti previsti dalla legge.

Il notaio coordina inoltre l'attività dei diversi professionisti coinvolti nella compravendita, pur senza sostituirsi alle rispettive competenze.

Il tecnico incaricato verifica gli aspetti edilizi, urbanistici e catastali dell'immobile; l'agente immobiliare segue la trattativa tra le parti; gli istituti di credito curano gli aspetti finanziari dell'eventuale mutuo; il notaio coordina l'intera operazione sotto il profilo giuridico, fiscale e pubblicitario, assicurando la validità dell'atto e la tutela delle parti.

La funzione notarile si inserisce nel sistema di civil law proprio dell'ordinamento italiano e persegue una finalità essenzialmente preventiva: evitare l'insorgere di controversie attraverso controlli preventivi, piuttosto che risolverle successivamente in sede giudiziaria.

Il ruolo dell'agente immobiliare

L'agente immobiliare svolge una funzione diversa e complementare rispetto a quella del notaio.

Il suo compito consiste nel mettere in relazione venditore e acquirente, assisterli nella trattativa, favorire il raggiungimento dell'accordo e accompagnare le parti fino alla conclusione dell'affare.

L'attività dell'agente immobiliare riguarda prevalentemente gli aspetti commerciali e negoziali della compravendita; quella del notaio riguarda invece la sicurezza giuridica dell'operazione.

La collaborazione tra agente immobiliare, tecnico incaricato e notaio costituisce normalmente la soluzione migliore per affrontare una compravendita senza ritardi e senza inconvenienti, purché ciascun professionista venga coinvolto nel momento più opportuno.

La proposta di acquisto

Nella pratica immobiliare la proposta di acquisto rappresenta spesso il primo documento sottoscritto dall'acquirente.

Non deve tuttavia essere considerata una semplice manifestazione di interesse.

Quando il venditore accetta la proposta e tale accettazione viene portata a conoscenza del proponente, il documento produce normalmente gli effetti di un contratto preliminare, obbligando entrambe le parti alla futura stipula del contratto definitivo.

La sottoscrizione della proposta comporta quindi l'assunzione di obblighi giuridici rilevanti.

Prima della firma è opportuno verificare con particolare attenzione:

• il prezzo pattuito;

• le modalità e i termini di pagamento;

• la natura delle somme versate, distinguendo tra caparra confirmatoria e acconto sul prezzo;

• la data prevista per il rogito;

• l'eventuale subordinazione dell'acquisto all'ottenimento del mutuo;

• la documentazione che il venditore dovrà produrre;

• lo stato urbanistico e catastale dell'immobile;

• la presenza di eventuali condizioni sospensive o risolutive.

Nella maggior parte dei casi le proposte vengono predisposte mediante formulari delle agenzie immobiliari. Si tratta di strumenti estremamente diffusi e perfettamente leciti, ma proprio per questo motivo è importante ricordare che la loro apparente semplicità non riduce gli effetti giuridici derivanti dalla sottoscrizione.

Una proposta compilata senza le necessarie cautele può vincolare le parti prima ancora che siano stati completati gli accertamenti sull'immobile.

Per tale motivo è spesso opportuno sottoporre la proposta al notaio prima della firma, soprattutto quando presenta clausole particolarmente articolate o quando l'operazione riguarda immobili di particolare valore o situazioni giuridiche complesse.

Il contratto preliminare

Dopo la proposta di acquisto le parti possono stipulare un contratto preliminare, comunemente denominato «compromesso».

Il preliminare non è sempre necessario.

Quando tutti gli elementi della compravendita sono già definiti e il rogito verrà stipulato in tempi brevi, la proposta accettata può risultare sufficiente.

In molte situazioni, tuttavia, il contratto preliminare costituisce lo strumento più idoneo per disciplinare il periodo che precede il trasferimento definitivo della proprietà.

Ciò accade, ad esempio, quando il rogito deve essere differito di alcuni mesi, quando il venditore deve completare una sanatoria edilizia o altra regolarizzazione documentale, quando l'acquirente è in attesa dell'erogazione del mutuo oppure quando le parti intendono disciplinare dettagliatamente la consegna dell'immobile, il pagamento del prezzo o altri aspetti dell'operazione.

Il contratto preliminare può inoltre prevedere condizioni sospensive, pattuizioni relative ai lavori da eseguire prima del rogito, obblighi documentali, termini essenziali e ogni altra clausola ritenuta utile dalle parti, purché conforme alla legge.

Particolare attenzione merita la distinzione tra caparra confirmatoria e acconto sul prezzo.

La caparra confirmatoria svolge una funzione di garanzia dell'adempimento e produce gli effetti previsti dall'art. 1385 del codice civile in caso di inadempimento di una delle parti.

L'acconto costituisce invece un'anticipazione del prezzo e non attribuisce le medesime tutele previste per la caparra.

La corretta qualificazione delle somme versate assume rilievo non solo sotto il profilo civilistico, ma anche ai fini fiscali e tributari.

La trascrizione del contratto preliminare

In determinate circostanze il notaio può consigliare alle parti di procedere alla trascrizione del contratto preliminare presso i Registri Immobiliari.

Non si tratta di un adempimento obbligatorio, ma di uno strumento di tutela particolarmente efficace quando tra il preliminare e il rogito definitivo intercorre un periodo significativo oppure quando l'acquirente versa una parte consistente del prezzo prima del trasferimento della proprietà.

La trascrizione produce il cosiddetto effetto prenotativo, disciplinato dall'art. 2645-bis del codice civile. Ciò significa che gli effetti della futura compravendita, entro i limiti e alle condizioni stabilite dalla legge, retroagiscono alla data della trascrizione del preliminare, rendendo inefficaci nei confronti dell'acquirente numerosi atti pregiudizievoli trascritti o iscritti successivamente.

In concreto, la trascrizione può tutelare l'acquirente dall'iscrizione di ipoteche, da pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o da successive alienazioni dello stesso immobile effettuate dopo la trascrizione del preliminare.

Per questo motivo rappresenta uno degli strumenti di maggiore tutela nelle operazioni immobiliari più complesse, negli acquisti di immobili da costruire, nelle compravendite con pagamento dilazionato o quando il rogito definitivo debba essere stipulato a distanza di tempo.

La valutazione sull'opportunità della trascrizione deve essere effettuata caso per caso, tenendo conto del valore dell'operazione, dell'importo delle somme anticipate, dei tempi previsti per il rogito e del livello di rischio concreto.

I controlli sull'immobile

Raggiunto l'accordo tra venditore e acquirente, inizia una fase essenziale della compravendita: quella dei controlli preventivi.

Si tratta dell'attività che consente di verificare che l'immobile possa essere trasferito senza ostacoli giuridici o tecnici e che tutte le dichiarazioni contenute nell'atto notarile corrispondano alla reale situazione del bene.

L'obiettivo dei controlli non consiste nel rallentare la compravendita, bensì nell'individuare tempestivamente eventuali criticità quando possono ancora essere risolte senza compromettere la conclusione dell'affare.

L'esperienza dimostra che i rinvii del rogito dipendono frequentemente da problemi che sarebbero stati facilmente risolvibili se conosciuti alcune settimane prima.

Tra le situazioni più ricorrenti si possono ricordare:

• documentazione urbanistica incompleta;

• difformità edilizie non ancora regolarizzate;

• planimetrie catastali non aggiornate;

• successioni non trascritte;

• accettazioni tacite di eredità mancanti;

• cancellazioni ipotecarie non ancora eseguite;

• certificazioni mancanti;

• errori catastali;

• irregolarità nella provenienza dell'immobile.

L'individuazione anticipata di tali situazioni consente normalmente di predisporre gli opportuni rimedi senza rinviare la stipula.

I controlli del notaio

Il notaio svolge una serie di verifiche giuridiche finalizzate ad accertare che il trasferimento della proprietà possa avvenire validamente e con piena tutela dell'acquirente.

Tra i principali controlli rientrano:

• identificazione delle parti e verifica della loro capacità di disporre;

• esame dei titoli di provenienza;

• verifica della continuità delle trascrizioni;

• controllo delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;

• verifica dell'assenza di vincoli incompatibili con il trasferimento;

• controllo della documentazione fiscale;

• verifica del corretto regime tributario applicabile;

• predisposizione dell'atto notarile;

• registrazione, trascrizione e voltura catastale dopo la stipula.

Qualora emerga una situazione particolare — ad esempio un immobile proveniente da donazione, da successione non ancora consolidata, da usucapione non giudizialmente accertata oppure assoggettato a vincoli culturali — il notaio valuterà con le parti le soluzioni più idonee prima della stipula.

I controlli del tecnico

Accanto ai controlli notarili assumono particolare rilievo quelli svolti dal tecnico incaricato dal venditore o dalle parti.

Il tecnico verifica principalmente:

• la conformità urbanistica;

• la conformità catastale;

• la storia edilizia dell'immobile;

• la presenza dei titoli abilitativi;

• l'eventuale esistenza di difformità;

• la possibilità di procedere a sanatorie;

• la situazione degli impianti;

• la documentazione energetica.

Sempre più frequentemente il tecnico redige una Relazione di Regolarità Edilizia (RRE), documento che ricostruisce in maniera sistematica la situazione urbanistica e catastale dell'immobile e consente alle parti ed al notaio di conoscere preventivamente eventuali criticità.

Pur non essendo prevista obbligatoriamente dalla legge in tutte le compravendite, la RRE costituisce oggi uno degli strumenti più efficaci per ridurre il rischio di contestazioni e rinvii della stipula.

La regolarità urbanistica

La verifica urbanistica rappresenta uno dei controlli più delicati dell'intera compravendita.

L'esistenza di precedenti vendite o la vetustà dell'immobile non costituiscono, di per sé, garanzia della sua regolarità edilizia.

Nel corso degli anni possono infatti essere stati eseguiti ampliamenti, modifiche interne, cambi di destinazione d'uso o altri interventi che rendono necessario verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i titoli edilizi rilasciati dal Comune.

Qualora emergano difformità, sarà necessario valutare caso per caso se esse siano irrilevanti, sanabili oppure tali da incidere sulla commerciabilità del bene.

Accertare tali situazioni con congruo anticipo consente normalmente di individuare le soluzioni più appropriate senza compromettere la conclusione della compravendita.

La conformità catastale

La conformità catastale costituisce uno dei requisiti richiesti dalla legge per la validità della maggior parte degli atti di trasferimento immobiliare.

Il controllo consiste nella verifica della corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e la planimetria catastale depositata, nonché nella correttezza dei dati identificativi catastali.

È importante ricordare che Catasto e regolarità urbanistica costituiscono verifiche differenti.

Un immobile catastalmente conforme può presentare irregolarità edilizie; viceversa, un immobile urbanisticamente regolare può richiedere un aggiornamento catastale.

Per tale motivo le due verifiche devono sempre procedere congiuntamente e non possono considerarsi sostitutive l'una dell'altra.

L'agibilità

Tra gli argomenti che più frequentemente generano dubbi vi è quello dell'agibilità.

Contrariamente a quanto spesso si ritiene, la mancanza del certificato di agibilità o della Segnalazione Certificata di Agibilità non determina automaticamente l'impossibilità di vendere un immobile.

Occorre distinguere tra edifici realizzati in epoche diverse, verificare la disciplina normativa applicabile al caso concreto e accertare quale documentazione sia effettivamente disponibile.

L'agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli edifici rispetto alla normativa vigente al momento della presentazione della relativa segnalazione.

La sua assenza deve essere attentamente valutata sotto il profilo contrattuale, poiché può incidere sull'utilizzabilità dell'immobile, sul suo valore economico e sulle garanzie dovute dal venditore.

Gli impianti

Un altro aspetto frequentemente oggetto di trattativa riguarda lo stato degli impianti.

È opportuno precisare che un immobile può essere validamente venduto anche se gli impianti non risultano conformi alle norme tecniche oggi vigenti.

Occorre infatti distinguere tra:

• conformità alla normativa vigente al momento della loro realizzazione;

• sicurezza degli impianti;

• effettivo funzionamento;

• disponibilità della documentazione tecnica.

Le dichiarazioni di conformità previste dal D.M. n. 37/2008, oppure le dichiarazioni di rispondenza nei casi consentiti dalla legge, costituiscono documenti importanti ma non sempre sono presenti, soprattutto negli immobili di costruzione più risalente.

Il notaio non svolge verifiche tecniche sugli impianti, ma assicura che la documentazione disponibile venga correttamente richiamata nell'atto e che l'acquirente sia pienamente informato della situazione.

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Nella maggior parte delle compravendite deve essere predisposto l'Attestato di Prestazione Energetica (APE).

L'APE descrive le caratteristiche energetiche dell'immobile, attribuisce la relativa classe energetica e contiene indicazioni sui possibili interventi di miglioramento dell'efficienza.

Non certifica la regolarità urbanistica, non sostituisce la conformità catastale e non riguarda la sicurezza degli impianti.

La sua funzione è esclusivamente quella di informare l'acquirente sulle prestazioni energetiche dell'immobile.

La normativa vigente prevede specifici obblighi informativi e dichiarativi a carico delle parti, nonché l'allegazione dell'attestato nei casi previsti dalla legge.

La Relazione di Regolarità Edilizia (RRE)

Sempre più frequentemente il venditore incarica un tecnico di predisporre una Relazione di Regolarità Edilizia.

Pur non essendo imposta dalla legge come documento obbligatorio in ogni compravendita, la RRE rappresenta oggi una delle migliori prassi operative.

Attraverso tale relazione il tecnico ricostruisce l'intera storia urbanistica e catastale dell'immobile, esamina i titoli edilizi, verifica la conformità dello stato di fatto e segnala eventuali criticità.

La disponibilità della RRE prima della stipula consente al notaio di predisporre l'atto con maggiore sicurezza, permette alle parti di conoscere preventivamente eventuali problematiche e riduce sensibilmente il rischio di rinvii dell'ultimo momento.

Per tali ragioni la Relazione di Regolarità Edilizia costituisce oggi uno degli strumenti più efficaci per programmare correttamente una compravendita immobiliare.

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)

Quando la compravendita riguarda terreni oppure fabbricati con terreni aventi la superficie prevista dalla legge, è necessario acquisire il Certificato di Destinazione Urbanistica.

Il CDU è rilasciato dal Comune e certifica ufficialmente la disciplina urbanistica applicabile ai terreni, indicando la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici, gli eventuali vincoli, le prescrizioni e gli altri elementi che possono incidere sulla loro utilizzazione.

Il certificato assume rilievo sia sotto il profilo civilistico, ai fini della validità dell'atto nei casi previsti dalla legge, sia sotto il profilo fiscale, poiché la destinazione urbanistica può influire sul regime tributario applicabile.

Per l'acquirente rappresenta inoltre uno strumento fondamentale per conoscere le effettive possibilità di utilizzazione del terreno acquistato.

Il pagamento del prezzo

La corretta gestione del pagamento del prezzo costituisce uno degli aspetti più delicati dell'intera compravendita.

Le modalità di pagamento devono essere concordate con congruo anticipo tra le parti, il notaio e, quando interviene un finanziamento, l'istituto di credito.

Non è sufficiente predisporre un assegno o disporre un bonifico il giorno della stipula senza una preventiva programmazione.

Occorre verificare la disponibilità delle somme, coordinare i tempi di eventuali mutui, predisporre correttamente gli strumenti di pagamento e raccogliere tutta la documentazione relativa ai pagamenti già effettuati.

L'atto notarile deve infatti ricostruire puntualmente l'intera movimentazione finanziaria dell'operazione, indicando le modalità di pagamento del prezzo, gli estremi degli assegni o dei bonifici, le somme eventualmente già corrisposte a titolo di caparra o acconto e ogni altro elemento richiesto dalla normativa sulla tracciabilità dei pagamenti.

Una corretta programmazione dei pagamenti consente di evitare ritardi nella stipula e garantisce piena trasparenza dell'operazione sotto il profilo civilistico, fiscale e antiriciclaggio.

Il deposito del prezzo presso il notaio

La legge consente alle parti di richiedere che il prezzo venga depositato sul conto dedicato del notaio.

Le somme vengono custodite dal notaio e svincolate soltanto dopo il verificarsi delle condizioni stabilite dalla legge o concordate dalle parti, normalmente dopo il completamento della trascrizione dell'atto e la verifica dell'assenza di formalità pregiudizievoli sopravvenute.

Il deposito del prezzo non costituisce un adempimento obbligatorio, ma rappresenta una garanzia particolarmente efficace quando le parti desiderano una tutela ulteriore, quando l'operazione presenta particolari profili di rischio oppure quando il pagamento deve essere coordinato con la cancellazione di gravami o con altre operazioni contestuali.

Si tratta di uno strumento che rafforza la sicurezza della compravendita e tutela sia il venditore sia l'acquirente durante la fase più delicata del trasferimento della proprietà.

Il sistema del prezzo-valore

Quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, l'acquirente persona fisica può chiedere che l'imposta di registro sia calcolata secondo il sistema del prezzo-valore.

In tale ipotesi la base imponibile non è costituita dal prezzo effettivamente pattuito tra le parti, ma dal valore catastale dell'immobile determinato secondo i criteri stabiliti dalla legge.

Il sistema del prezzo-valore trova applicazione esclusivamente nelle compravendite soggette ad imposta di registro, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, acquistati da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività d'impresa, arte o professione.

Oltre a consentire una preventiva determinazione dell'imposta, il prezzo-valore limita, nei casi previsti dalla legge, il potere di accertamento dell'Amministrazione finanziaria con riferimento al valore dell'immobile.

La disciplina, i requisiti applicativi e i relativi vantaggi sono approfonditi nella guida dedicata del Centro Guide.

Le imposte sull'acquisto

Il regime fiscale della compravendita varia in funzione di numerosi elementi, tra i quali assumono particolare rilievo la natura del venditore, la tipologia dell'immobile e l'eventuale spettanza delle agevolazioni prima casa.

Quando il venditore è un privato, l'acquisto è normalmente soggetto ad imposta di registro, oltre alle imposte ipotecaria e catastale.

Quando invece il venditore è un'impresa costruttrice o un'impresa che vende nei casi previsti dalla legge, l'operazione può essere soggetta ad IVA, con conseguente diversa applicazione delle altre imposte indirette.

La presenza delle agevolazioni prima casa può ridurre in misura significativa il carico fiscale, purché ricorrano tutti i requisiti previsti dalla normativa.

Prima della stipula il notaio verifica il regime tributario applicabile al caso concreto, illustra alle parti le diverse conseguenze fiscali e predispone un prospetto dettagliato delle imposte, delle spese e degli onorari, consentendo all'acquirente di conoscere preventivamente il costo complessivo dell'operazione.

Il giorno del rogito

Il rogito notarile rappresenta il momento conclusivo di un percorso iniziato, nella maggior parte dei casi, settimane o mesi prima.

Se tutta la documentazione è stata predisposta correttamente e i controlli sono stati completati con il necessario anticipo, la stipula si svolge normalmente in modo rapido e senza particolari criticità.

Il notaio procede alla lettura integrale dell'atto, illustra il contenuto delle clausole, chiarisce gli eventuali dubbi delle parti e verifica che ciascun contraente abbia pienamente compreso il significato giuridico dell'operazione.

Solo dopo tali verifiche l'atto viene sottoscritto dalle parti e dal notaio.

Con la stipula del rogito si trasferisce la proprietà dell'immobile, salvo che le parti abbiano previsto un diverso momento di efficacia del contratto nei casi consentiti dalla legge.

Dopo il rogito

L'attività del notaio non termina con la sottoscrizione dell'atto.

Dopo la stipula vengono eseguiti tutti gli adempimenti previsti dalla legge, tra i quali:

• la registrazione dell'atto;

• la trascrizione nei Registri Immobiliari;

• la voltura catastale;

• gli ulteriori controlli successivi alla trascrizione;

• l'eventuale svincolo delle somme depositate sul conto dedicato;

• la predisposizione della documentazione fiscale;

• l'emissione della fattura;

• il rilascio delle copie autentiche dell'atto.

L'acquirente non deve normalmente compiere ulteriori attività, salvo quelle eventualmente concordate con il notaio o richieste da particolari caratteristiche dell'operazione.

Sarà lo Studio notarile a completare tutti gli adempimenti successivi, assicurando che il trasferimento della proprietà venga regolarmente pubblicizzato e produca pienamente gli effetti previsti dalla legge.

In conclusione

L'acquisto di un immobile non si esaurisce nella firma del rogito, ma costituisce un percorso composto da una pluralità di verifiche giuridiche, tecniche, fiscali e documentali, ciascuna delle quali contribuisce alla sicurezza dell'operazione.

Coinvolgere tempestivamente il notaio, programmare con attenzione ogni fase della compravendita, predisporre correttamente la documentazione e affrontare preventivamente le eventuali criticità consente, nella grande maggioranza dei casi, di evitare ritardi, contenziosi e costi imprevisti.

Le guide del Centro Guide dello Studio approfondiscono singolarmente ciascuno degli argomenti richiamati in questa introduzione: dalla proposta di acquisto al contratto preliminare, dai controlli sull'immobile alle modalità di pagamento del prezzo, dal mutuo alle agevolazioni fiscali, fino agli adempimenti successivi al rogito.

Conoscere preventivamente il percorso della compravendita significa affrontare una delle decisioni più importanti della vita con maggiore consapevolezza, riducendo i rischi e valorizzando il ruolo di prevenzione e di garanzia che l'ordinamento affida al notaio.