I controlli sull'immobile

Regolarità urbanistica

Posso acquistare una casa che presenta irregolarità urbanistiche?

È una delle domande che mi viene rivolta più spesso. Molti acquirenti pensano che, se durante i controlli emerge una difformità urbanistica, la compravendita non possa più essere conclusa; altri, al contrario, ritengono che qualsiasi problema possa essere risolto semplicemente inserendo una clausola nell'atto.

La realtà è diversa: non tutte le irregolarità urbanistiche sono uguali e, soprattutto, non tutte impediscono la vendita dell'immobile.

Nella mia esperienza il problema non è quasi mai rappresentato dalla presenza di una difformità in sé. Il vero problema nasce quando quella difformità viene scoperta il giorno fissato per il rogito. In quel momento l'atto è già stato predisposto, le parti sono presenti, il prezzo deve essere pagato e tutti si aspettano di firmare; se emerge una criticità che richiede ulteriori verifiche, può essere necessario fermarsi, coinvolgere il tecnico, modificare l'atto o, nei casi più complessi, rinviare la stipula.

Sono situazioni che, nella maggior parte dei casi, possono essere evitate effettuando i controlli urbanistici con il necessario anticipo.

Quando un immobile non può essere venduto

Anche su questo punto circolano molte informazioni imprecise.

L'ipotesi veramente eccezionale è quella dell'immobile totalmente abusivo, cioè privo dei presupposti urbanistici richiesti dalla legge. Molto più frequentemente ci si trova invece davanti a immobili che presentano una o più difformità rispetto ai titoli edilizi.

Queste difformità possono essere di natura molto diversa e producono conseguenze differenti. Alcune richiedono una regolarizzazione prima della vendita; altre possono essere sanate nei casi previsti dalla legge; altre ancora, pur incidendo sulla situazione urbanistica dell'immobile, non impediscono necessariamente la stipula dell'atto.

Dire che un immobile presenta una difformità urbanistica non significa quindi affermare automaticamente che non possa essere venduto. Significa che occorre comprendere quale sia la natura della difformità, quali conseguenze produca e se la situazione debba essere regolarizzata prima del rogito.

Il ruolo del notaio e del tecnico

Il tecnico e il notaio svolgono funzioni diverse, ma complementari.

Il tecnico ricostruisce la storia urbanistica dell'immobile, verifica i titoli edilizi, confronta la documentazione depositata presso il Comune con lo stato di fatto, controlla la conformità catastale e individua le eventuali difformità.

Il notaio valuta invece le conseguenze giuridiche di quella situazione e, parallelamente, svolge tutte le verifiche giuridiche necessarie per garantire la sicurezza dell'acquisto. Esamina i titoli di provenienza, verifica la continuità delle trascrizioni prevista dall'art. 2650 del codice civile, effettua le ispezioni presso i Registri Immobiliari per accertare la presenza di eventuali formalità pregiudizievoli e controlla la conformità soggettiva delle risultanze catastali rispetto alla situazione giuridica dell'immobile.

Il suo compito non è impedire la vendita di qualsiasi immobile che presenti una difformità urbanistica, ma verificare che sussistano i presupposti per la stipula, spiegare alle parti la situazione esistente, illustrare gli eventuali rischi e consentire all'acquirente di assumere una decisione realmente consapevole.

Questa attività di consulenza costituisce una delle funzioni più importanti della prestazione notarile.

Validità dell'atto e regolarità urbanistica

Un equivoco molto diffuso consiste nel confondere la validità dell'atto con la piena regolarità urbanistica dell'immobile.

Sono due concetti diversi.

Gli articoli 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 disciplinano le dichiarazioni urbanistiche che devono essere contenute negli atti di trasferimento immobiliare.

Per gli immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967, la legge considera sufficiente, ai fini della validità dell'atto, la dichiarazione che la costruzione è stata iniziata in data anteriore a tale termine. Tuttavia, quando sia possibile reperire la licenza edilizia, la concessione edilizia o altro titolo abilitativo relativo alla costruzione, è buona prassi richiamarne gli estremi anche per gli immobili anteriori al 1° settembre 1967. Pur non essendo un'indicazione richiesta dalla legge ai fini della validità dell'atto, essa documenta l'avvenuta ricostruzione della storia urbanistica dell'immobile, conferma l'effettivo svolgimento delle verifiche edilizie e fornisce alle parti un'informazione ancora più completa.

Per gli immobili costruiti successivamente devono invece essere indicati gli estremi del titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione oppure del successivo provvedimento di sanatoria o di regolarizzazione.

Quando tali presupposti ricorrono, l'atto può essere validamente ricevuto sotto il profilo urbanistico.

Questione diversa è stabilire se l'immobile presenti difformità, quale sia la loro rilevanza e quali conseguenze possano produrre per l'acquirente. È proprio in questa fase che assumono importanza il controllo del tecnico, la consulenza del notaio e la piena consapevolezza delle parti.