Acquistare un terreno agricolo

Che cosa si intende per terreno agricolo

Non tutti i terreni non edificati sono automaticamente terreni agricoli.

Dal punto di vista giuridico assume rilievo la destinazione urbanistica risultante dagli strumenti urbanistici comunali, normalmente documentata attraverso il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), richiesto dalla legge per i trasferimenti di terreni nei casi previsti dalla normativa.

La destinazione urbanistica consente di comprendere quali utilizzazioni siano consentite, se il terreno sia effettivamente agricolo oppure soggetto a differenti discipline urbanistiche o a particolari vincoli. Per questa ragione il CDU costituisce uno dei primi documenti esaminati nell'istruttoria notarile.

Le verifiche svolte dal Notaio

L'acquisto di un terreno agricolo richiede tutte le verifiche normalmente previste per gli atti immobiliari, alle quali si aggiungono controlli specifici propri della disciplina agraria.

Il Notaio ricostruisce la provenienza del terreno, verifica la continuità delle trascrizioni, accerta l'eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli e controlla la situazione catastale e la documentazione urbanistica.

Esamina inoltre l'eventuale esistenza di contratti agrari, perché la presenza di un affittuario coltivatore diretto può incidere sul diritto di prelazione e, in mancanza di un affittuario avente diritto, occorre verificare l'eventuale prelazione del proprietario confinante coltivatore diretto o IAP nei casi previsti dalla legge.

Anche la situazione soggettiva dell'acquirente assume particolare rilievo quando egli intenda beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per il settore agricolo.

La prelazione agraria

Uno degli aspetti più caratteristici della circolazione dei terreni agricoli è la prelazione agraria. In presenza dei requisiti previsti dalla legge, determinati soggetti hanno il diritto di essere preferiti nell'acquisto alle stesse condizioni offerte al terzo acquirente.

La disciplina distingue la prelazione dell'affittuario coltivatore diretto da quella del proprietario confinante e prevede requisiti differenti e rapporti di priorità. Per la sua importanza pratica, il sito dedica alla materia una guida specifica.

Chi può acquistare un terreno agricolo

In linea generale chiunque può acquistare un terreno agricolo, salvo le limitazioni eventualmente previste per determinate categorie di soggetti o dalla normativa speciale.

La possibilità di acquistare un terreno agricolo non coincide però con la spettanza delle agevolazioni fiscali o con i diritti riconosciuti dalla legislazione agraria. Chiunque può, in linea generale, acquistare un terreno; diverso è stabilire se l'acquirente possa beneficiare di particolari regimi tributari, esercitare determinati diritti, come la prelazione agraria o debba rispettare specifici requisiti previsti dalla legge.

È quindi opportuno distinguere sempre la capacità di acquistare dal regime giuridico e fiscale applicabile al singolo caso.

Le agevolazioni fiscali

La legge riserva particolari benefici ai coltivatori diretti, agli imprenditori agricoli professionali (IAP), a determinate società agricole e ad altri soggetti espressamente individuati dalla normativa, purché ricorrano tutti i requisiti richiesti.

Le agevolazioni possono incidere in misura rilevante sulle imposte dovute per l'acquisto, ma sono normalmente subordinate al mantenimento dei requisiti e al rispetto di specifiche condizioni anche negli anni successivi alla stipula.

Prima dell'atto il Notaio verifica quindi non soltanto la qualifica dichiarata dall'acquirente, ma anche la documentazione che la dimostra e le eventuali cause di decadenza dal beneficio.

L'importanza della consulenza preventiva

Molte criticità possono essere risolte prima che il contratto sia definito: verifica della prelazione, esistenza di affitti agrari, posizione dell'acquirente, agevolazioni fiscali, vincoli urbanistici e situazione catastale sono profili che incidono direttamente sulla sicurezza dell'operazione.

Per questo motivo è opportuno coinvolgere il Notaio fin dalle prime fasi della trattativa, soprattutto quando la vendita riguarda fondi condotti da terzi, compendi con fabbricati e terreni oppure acquisti per i quali si intende richiedere un regime fiscale agevolato.

Conclusioni

L'acquisto di un terreno agricolo richiede un'attenzione particolare, perché accanto alle regole comuni della compravendita immobiliare operano numerose disposizioni speciali proprie del diritto agrario. Una corretta istruttoria preventiva consente di individuare prima della stipula i diritti dei terzi, il regime fiscale applicabile e gli eventuali vincoli che possono incidere sulla stabilità dell'acquisto.