Prelazione agraria

Le due forme di prelazione agraria

L'ordinamento distingue due principali forme di prelazione.

La prima è la prelazione dell'affittuario coltivatore diretto, che tutela chi già coltiva il fondo oggetto della vendita.

La seconda è la prelazione del proprietario confinante, che mira invece a favorire l'accorpamento dei terreni limitrofi all'azienda agricola. Oltre al coltivatore diretto, dal 2016 il diritto può spettare anche all'Imprenditore Agricolo Professionale (IAP) proprietario confinante, purché iscritto nella previdenza agricola e ricorrano gli ulteriori presupposti di legge.

Le due fattispecie sono coordinate tra loro: quando sul fondo posto in vendita è insediato un affittuario avente diritto alla prelazione, la tutela del confinante non opera.

La prelazione dell'affittuario coltivatore diretto

L'affittuario è il soggetto tradizionalmente più tutelato. Per esercitare la prelazione devono concorrere tutti i requisiti previsti dalla legge.

• deve esistere un rapporto agrario rilevante ai fini della prelazione;

• il soggetto deve possedere la qualifica richiesta dalla legge e coltivare direttamente il fondo;

• la coltivazione deve durare da almeno due anni prima della vendita;

• non devono ricorrere cause di esclusione previste dalla normativa;

• devono essere rispettati gli ulteriori limiti relativi alla capacità lavorativa e alle precedenti alienazioni, quando applicabili.

La semplice presenza di un contratto denominato "affitto" non è sufficiente: occorre verificare la natura effettiva del rapporto, la qualifica del conduttore e la coltivazione concreta del fondo.

La prelazione del proprietario confinante

In mancanza di un affittuario avente diritto, la prelazione può spettare al proprietario del fondo confinante che possieda la qualifica richiesta dalla legge.

• il coltivatore diretto proprietario del fondo confinante, ricorrendone i presupposti;

• l'IAP persona fisica proprietario confinante, purché iscritto nella previdenza agricola;

• le società agricole di persone, ma soltanto quando almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto e tale qualifica risulti dalla sezione speciale del Registro delle imprese;

• determinate cooperative agricole, quando almeno la metà degli amministratori e almeno la metà dei soci siano coltivatori diretti con la prescritta risultanza camerale.

La semplice qualifica di società agricola o di società agricola IAP non attribuisce quindi automaticamente la prelazione. In particolare, la società agricola di capitali non acquista il diritto di prelazione per il solo fatto di essere qualificata IAP.

Quando due fondi sono realmente confinanti

La confinanza non si risolve in un semplice dato catastale. Deve essere verificata nella concreta situazione dei luoghi e può essere incisa dalla presenza di strade, fossi, canali, corsi d'acqua, fasce di terreno interposte o altri elementi di separazione.

Non ogni elemento fisico interrompe automaticamente la contiguità. La sua rilevanza dipende dalla natura giuridica e dalla funzione concreta dell'elemento interposto, secondo i criteri elaborati dalla giurisprudenza.

Quando gli aventi diritto sono più di uno

Se più proprietari confinanti possiedono i requisiti, la scelta non dipende dalla volontà del venditore. La legge individua criteri preferenziali diretti a favorire l'assetto più coerente con le finalità dell'impresa agricola; in caso di contestazione, l'accertamento può richiedere l'intervento del giudice.

Quando la prelazione non trova applicazione

La prelazione non opera in ogni trasferimento avente ad oggetto un terreno agricolo. Sono estranee, tra l'altro, le fattispecie espressamente escluse dalla legge, come la permuta non simulata, la vendita forzata e gli altri casi previsti dall'art. 8 della legge n. 590/1965.

Particolare attenzione richiedono i trasferimenti di compendi formati da fabbricati e terreni, perché occorre stabilire se il fondo mantenga un'autonoma funzione agricola o costituisca invece un elemento accessorio di un diverso compendio immobiliare.

La denuntiatio

Quando esiste un soggetto titolare della prelazione, il proprietario deve comunicargli la proposta di vendita secondo la procedura prevista dalla legge, trasmettendo il contratto preliminare e rendendo conoscibili le condizioni essenziali dell'operazione.

• identità del terzo acquirente;

• prezzo;

• modalità e termini di pagamento;

• beni compresi nella vendita;

• altre pattuizioni che incidano sulla convenienza economica o giuridica dell'acquisto.

La comunicazione deve corrispondere realmente alla vendita che sarà stipulata. Se il fondo viene poi ceduto a prezzo inferiore o a condizioni più favorevoli rispetto a quelle comunicate, può sorgere il diritto di riscatto.

Il termine ordinario per esercitare la prelazione è di trenta giorni dalla comunicazione prevista dalla legge.

La rinuncia alla prelazione

Il titolare può rinunciare alla prelazione, ma la rinuncia deve essere consapevole, inequivoca e riferita alla specifica vendita e alle condizioni effettivamente conosciute. Nella prassi notarile è opportuno acquisirla per iscritto prima della stipula, così da ridurre il rischio di successive contestazioni.

La violazione della prelazione e il riscatto

Se il fondo viene venduto senza rispettare il diritto di prelazione, oppure a condizioni diverse da quelle correttamente comunicate, l'avente diritto può, nei casi previsti dalla legge, esercitare il riscatto agrario e sostituirsi all'acquirente.

Il riscatto deve essere esercitato entro un anno dalla trascrizione della vendita compiuta in violazione della prelazione. La disciplina economica e gli effetti del retratto sono esaminati nella guida dedicata al riscatto agrario.

Le verifiche del Notaio

• natura e destinazione del terreno;

• esistenza di contratti agrari;

• presenza di affittuari o confinanti potenzialmente titolari del diritto;

• qualifiche soggettive e iscrizioni richieste dalla legge;

• effettiva confinanza;

• correttezza della denuntiatio;

• eventuali rinunce;

• cause di esclusione della prelazione.

Conclusioni

La prelazione agraria è uno degli istituti più delicati della circolazione dei terreni. L'individuazione dell'avente diritto richiede la verifica simultanea della situazione del fondo, dei rapporti agrari esistenti e delle qualifiche personali o societarie previste dalla legge. Un controllo preventivo accurato è essenziale per ridurre il rischio che l'acquirente perda successivamente il terreno per effetto del riscatto.