Il riscatto agrario

Quando può essere esercitato il riscatto

L'art. 8, quinto comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590 consente il riscatto quando il proprietario non abbia notificato all'avente diritto la proposta di alienazione o il contratto preliminare secondo la disciplina della prelazione.

Il rimedio può inoltre operare quando la comunicazione sia incompleta o inidonea a far conoscere gli elementi essenziali dell'operazione, quando il prezzo comunicato sia superiore a quello risultante dalla vendita, quando siano pattuite condizioni più favorevoli per il terzo acquirente oppure quando la vendita abbia un oggetto sostanzialmente diverso da quello comunicato.

Il diritto non sorge invece per una semplice irregolarità formale che non abbia impedito al destinatario di conoscere integralmente e tempestivamente la proposta e di esercitare consapevolmente la prelazione.

Chi agisce deve possedere tutti i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti per la prelazione: il riscatto non crea un diritto nuovo, ma tutela il diritto di preferenza già esistente e illegittimamente pretermesso.

Il termine di un anno

Il riscatto deve essere esercitato entro un anno dalla trascrizione della compravendita nei registri immobiliari. Si tratta di un termine di decadenza: decorso inutilmente l'anno, il diritto non può più essere esercitato.

Il retratto può essere fatto valere anche contro i successivi aventi causa del primo acquirente, purché sia esercitato entro il medesimo termine annuale decorrente dalla trascrizione della prima vendita compiuta in violazione della prelazione.

Come si esercita

In linea di principio il riscatto si esercita mediante una dichiarazione stragiudiziale chiara e inequivoca comunicata all'acquirente, con la quale l'avente diritto manifesta la volontà di sostituirsi a lui nell'acquisto.

Se l'acquirente riconosce il diritto, le parti possono regolare consensualmente il subentro. Se invece contesta la sussistenza dei presupposti, la tempestività o l'efficacia del riscatto, sarà necessario l'accertamento giudiziale.

Gli effetti del riscatto

Il riscatto determina la sostituzione del riscattante all'acquirente nella compravendita. Il retraente subentra alle condizioni giuridiche ed economiche della vendita originaria e non può modificare unilateralmente il prezzo o selezionare soltanto le pattuizioni a lui favorevoli.

Quanto deve pagare il riscattante

La legge 8 gennaio 1979, n. 2 estende al riscatto le regole sul pagamento del prezzo previste dall'art. 8 della legge n. 590/1965.

Il riscattante deve pagare il prezzo della compravendita risultante dall'atto stipulato tra venditore e acquirente. Non entrano automaticamente nel prezzo dovuto al riscattato l'onorario notarile, le commissioni di mediazione, gli oneri bancari o le altre spese sostenute dal primo acquirente.

Per il risarcimento degli ulteriori danni l'acquirente deve rivolgersi al venditore, quando ne ricorrano i presupposti.

Il termine oggi previsto per il versamento del prezzo è di sei mesi. Nel riscatto esso decorre dalla comunicazione scritta con cui il terzo acquirente, o un successivo avente causa, aderisce alla dichiarazione di riscatto oppure, in caso di contestazione, dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto. Le parti possono comunque concordare diversamente nei limiti consentiti dalla legge.

Le spese notarili del primo acquisto

L'onorario pagato al Notaio dal primo acquirente remunera un'attività professionale effettivamente svolta e non entra nel prezzo che il riscattante deve corrispondere.

Quando sussistano i presupposti della responsabilità del venditore, l'acquirente che perde il fondo può far valere nei suoi confronti il danno derivante dalle spese inutilmente sostenute. La valutazione dipende dalle dichiarazioni rese, dalle garanzie prestate e dal comportamento tenuto nella gestione della prelazione.

Le imposte pagate dal primo acquirente

La sentenza che riconosce il riscatto è assoggettata alla tassazione propria del trasferimento in favore del riscattante, il quale può chiedere le agevolazioni spettanti se ne possiede i requisiti.

L'Agenzia delle Entrate ha riconosciuto all'originario acquirente, in presenza di una sentenza favorevole al retraente, il diritto al rimborso dell'imposta di registro corrisposta per la parte eccedente la misura fissa, secondo i presupposti e i termini previsti dalla disciplina tributaria. Il rimborso deve essere richiesto all'Amministrazione finanziaria e non al riscattante.

Per le imposte ipotecaria e catastale e per gli altri tributi eventualmente sostenuti non esiste, per il solo effetto del retratto, un generale obbligo di rimborso a carico del riscattante. L'eventuale parte definitivamente non recuperabile può concorrere al danno richiedibile al venditore, se sussistono i presupposti della sua responsabilità.

La posizione del venditore

La distinzione centrale è quindi la seguente: il riscattante paga il prezzo; l'Amministrazione finanziaria può restituire, nei limiti previsti, l'imposta rimborsabile sul primo trasferimento; il venditore può essere chiamato a rispondere degli ulteriori danni causalmente collegati alla violazione della prelazione.

Le migliorie e le spese sostenute sul fondo

Le opere, le migliorie e le spese sostenute dal primo acquirente non si aggiungono automaticamente al prezzo del riscatto. Il loro eventuale riconoscimento dipende dalla natura della spesa, dall'incremento di valore ancora esistente e dalle regole civilistiche e agrarie applicabili alla concreta situazione.

Il riscatto parziale e la vendita in blocco

Il riscatto può, in determinate situazioni, riguardare soltanto una parte dei beni trasferiti quando il fondo soggetto a prelazione sia autonomamente individuabile e separabile. Diversa è la vendita realmente unitaria di un compendio economicamente inscindibile: la distinzione richiede un esame concreto della struttura dell'operazione e non può essere risolta soltanto sulla base dei dati catastali.

Il mutuo contratto dal primo acquirente

Il riscatto non estingue automaticamente il finanziamento personale contratto dall'acquirente. La sorte dell'eventuale ipoteca richiede una verifica delle date delle formalità, della trascrizione della domanda giudiziale e delle regole di opponibilità applicabili.

Interessi, spese bancarie ed eventuali costi di estinzione del mutuo non fanno parte del prezzo dovuto dal riscattante. Possono rilevare, se ne ricorrono i presupposti, nell'ambito del danno richiesto al venditore.

Il ruolo del Notaio

Il Notaio non decide il contenzioso sul diritto di riscatto, che compete al giudice. La sua attività è soprattutto preventiva: ricostruisce l'esistenza di rapporti agrari, verifica i possibili aventi diritto, controlla la denuntiatio e le rinunce e segnala alle parti le situazioni di rischio.

Quando il riscatto sia riconosciuto consensualmente o definitivamente accertato, il Notaio può assistere le parti nella regolamentazione del subentro e nelle conseguenti formalità immobiliari.

Conclusioni

Il riscatto agrario può incidere in modo molto rilevante sulla posizione dell'acquirente e del venditore. La sua prevenzione dipende soprattutto da una corretta gestione della prelazione prima della vendita: individuazione degli aventi diritto, comunicazione completa delle condizioni e verifica puntuale delle eventuali rinunce.