L'affitto d'azienda

Che cos'è l'affitto d'azienda?

L'affitto d'azienda è il contratto con il quale il proprietario concede ad un altro soggetto il diritto di utilizzare e gestire l'intera azienda per un periodo determinato o indeterminato, dietro pagamento di un corrispettivo.

Non viene trasferita la proprietà dell'azienda.

L'affittuario acquista soltanto il diritto di utilizzarla e di gestirla per la durata del contratto.

Al termine dell'affitto l'azienda ritorna al proprietario, salvo diverso accordo tra le parti.

Che cosa viene concesso in affitto?

L'oggetto del contratto è l'intero complesso organizzato che costituisce l'azienda.

Possono quindi essere compresi:

• immobili destinati all'attività;

• impianti;

• macchinari;

• attrezzature;

• arredi;

• merci, se previste nel contratto;

• marchi;

• segni distintivi;

• contratti;

• avviamento;

• ogni altro elemento necessario allo svolgimento dell'attività.

Il contratto individua con precisione i beni e i rapporti compresi nell'affitto e quelli eventualmente esclusi.

Qual è la differenza tra affitto d'azienda e locazione di un immobile?

La differenza è sostanziale.

Nella locazione viene concesso il godimento di un immobile.

Nell'affitto d'azienda viene invece affidata un'organizzazione economica già funzionante.

L'affittuario non utilizza soltanto i locali, ma gestisce un'attività economica già esistente, con tutti gli elementi che la compongono.

Per questo motivo all'affitto d'azienda non si applica semplicemente la disciplina delle locazioni.

Chi gestisce l'azienda durante l'affitto?

Dal momento della consegna l'affittuario diventa il soggetto che esercita l'impresa.

Gestisce l'attività in piena autonomia, assume le decisioni imprenditoriali e sopporta il rischio economico della gestione.

Il proprietario conserva la titolarità dell'azienda, ma non interviene normalmente nell'amministrazione quotidiana dell'impresa.

L'affittuario può modificare l'azienda?

L'affittuario deve gestire l'azienda senza alterarne la destinazione economica.

La legge gli impone di conservarne l'efficienza, mantenendo l'organizzazione e l'idoneità produttiva del complesso aziendale.

Sono naturalmente consentite le modifiche necessarie per una corretta gestione dell'impresa e per il suo normale sviluppo, purché non venga snaturata l'identità dell'azienda.

Che cosa accade ai dipendenti?

Anche nell'affitto d'azienda trova applicazione la disciplina prevista dall'art. 2112 del Codice civile.

I rapporti di lavoro proseguono con l'affittuario, garantendo continuità ai dipendenti e consentendo la prosecuzione dell'attività senza interruzioni.

Che cosa accade ai contratti?

I contratti collegati all'esercizio dell'azienda seguono, nei limiti previsti dalla legge, la disciplina applicabile all'affitto d'azienda.

Prima della stipula è opportuno individuare con precisione quali rapporti proseguono con l'affittuario e quali rimangono in capo al proprietario.

Particolare attenzione richiedono le autorizzazioni amministrative e le concessioni, la cui disciplina dipende dalle norme speciali applicabili ai singoli settori.

Come viene determinato il canone?

Il canone è liberamente stabilito dalle parti.

Nella sua determinazione possono incidere numerosi fattori, tra cui:

• il valore dell'azienda;

• la redditività dell'attività;

• l'avviamento;

• la durata dell'affitto;

• gli investimenti richiesti all'affittuario;

• lo stato di conservazione dell'azienda.

Il canone può essere fisso oppure prevedere una parte variabile collegata all'andamento dell'attività, purché nel rispetto della normativa vigente.

Che cosa accade alla scadenza del contratto?

Alla cessazione dell'affitto l'azienda viene restituita al proprietario.

L'affittuario deve riconsegnarla nello stato derivante dal normale esercizio dell'impresa, tenendo conto del fisiologico deterioramento dovuto all'uso e delle modifiche conseguenti a una gestione diligente.

Il contratto può disciplinare dettagliatamente le modalità di restituzione, l'inventario dei beni, il trattamento delle migliorie e gli eventuali indennizzi spettanti alle parti.

Quali sono gli aspetti fiscali?

L'affitto d'azienda presenta una disciplina tributaria propria, diversa sia dalla locazione immobiliare sia dalla cessione d'azienda.

Il trattamento fiscale dipende dalla natura dei beni compresi nell'azienda e dalla qualifica delle parti.

Quando nel complesso aziendale sono presenti immobili, occorre coordinare la disciplina dell'affitto d'azienda con quella applicabile ai beni immobili che ne fanno parte.

Qual è il ruolo del Notaio?

Il Notaio assiste le parti nella predisposizione del contratto e nella regolamentazione dei principali aspetti dell'operazione.

In particolare:

• individua il perimetro dell'azienda concessa in affitto;

• disciplina i beni e i rapporti compresi nel contratto;

• regola l'utilizzo dei marchi e degli altri segni distintivi;

• coordina gli aspetti civilistici e tributari;

• cura gli adempimenti pubblicitari previsti dalla legge.

Una corretta redazione del contratto consente di prevenire gran parte delle controversie che possono sorgere durante la gestione dell'azienda.

Errori frequenti

Tra gli equivoci più comuni vi sono:

• confondere l'affitto d'azienda con la locazione di un immobile;

• ritenere che l'affittuario diventi proprietario dell'azienda;

• trascurare la disciplina dei dipendenti e dei contratti;

• non regolare l'utilizzo dei marchi e degli altri segni distintivi;

• non disciplinare adeguatamente la restituzione dell'azienda alla scadenza del contratto.

Conclusioni

L'affitto d'azienda rappresenta uno strumento che consente di valorizzare un'attività economica senza trasferirne la proprietà. Il proprietario conserva l'azienda, mentre l'affittuario ne assume temporaneamente la gestione, con l'obbligo di mantenerne l'efficienza e di restituirla al termine del rapporto.

La corretta predisposizione del contratto richiede una disciplina dettagliata dei beni compresi nell'affitto, dei rapporti contrattuali, dei dipendenti, dei segni distintivi e delle modalità di restituzione dell'azienda.